Владельцы сдающихся в аренду помещений занервничали, увидев, насколько стремительно обесценивается гривна. И задумались о перестраховке.
Взяли паузу
По словам киевских риелторов, часть сделок аренды сейчас заморозились из-за колебаний курса доллара. Несмотря на высокий спрос на нежилые помещения, в январе собственники не торопились подписывать договора даже для сильных брендов, будь то торговля, или сети общепита.
“Создавалось впечатление, что они притормаживали сделки, чтобы не продешевить. Ведь получать плату будут, в отличие от большинства собственников жилой недвижимости, через банки, по безналу. Они планируют подписать договора аренды уже по ставкам, адекватным повысившемуся курсу”, — отметила директор компании Best & Seller Ирина Луханина.
Однако большинство экспертов уверены, что наш рынок уже натренирован кризисами и имеет отработанные механизмы защиты доходов собственников и поиска компромисса с арендаторами.
“Девальвация гривны? Вспомните темпы ее падения в 2014-м. То, что произошло в декабре 2016 – январе 2017 очень мягкое изменение. Так что ничего нового не придумывали, использовали антикризисные наработки минувших лет”, — рассказала директор Украинской торговой гильдии UTG Евгения Локтионова.
Тогда, чтобы удержать перспективных арендаторов, договора массово переподписывались, а доллары спешно меняли на гривны. Врезались и сроки, оговаривались условия пересмотра ставок раз в полгода в зависимости от ситуации на рынке.
“Только в прошлом году снова начали фиксировать ставки в долларах (плата все равно идет в гривне). Зачем? Для оценки успешности бизнес-модели необходим такой пересчет, это мировая практика”, — пояснила Локтионова.
И в целом гривневые ставки начали расти, за год в среднем они повысились на 10%. Сейчас, по ее словам, мало что изменилось.
Договора подписываются в гривне, но в них есть пункты, которые регулируют пересмотр условий раз в три месяца, если курс доллара к гривне выйдет за определенный коридор (обычно допускают 10% колебания).
При этом Локтионова не отрицает вероятной задержки подписания договоров на некоторые помещения, однако уверена, что вызвано это большой конкуренцией на них. “Все зависит от качества помещения. Если оно “потоковое”, с хорошей локацией, то собственник выбирает кому ему выгоднее сдавать. И торгуется на повышение”, — отметила она.
Гибкие условия
По мнению управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, в ситуации “валютных качелей” понятно желание собственника перейти на долларовые ставки.
“В любом случае это всегда договор двух сторон. К счастью, кризис уже научил обе стороны разговаривать, аргументировать свою позицию и приходить к компромиссу”, — отметил он.
Один из цивилизованных способов, применяемый в торговой недвижимости и ресторанном бизнесе — относительно маленькая ставка без привязки к валюте плюс процент от выторга. Его, конечно, пока не все готовы показывать, но цивилизованные методики онлайн отслеживания эффективности бизнеса, уверен эксперт, станут нормой уже через несколько лет.
Для офисной недвижимости тенденцией становится комплексное использование площадей.
“Коворкинги, субаренду уже используют все чаще. Как компании, арендующие крупные помещения, так и небольшие. Допустим, одну из трех переговорных активно продвигают под учебный центр. Появились даже нишевые бизнесы, помогающие находить клиентов под такие свободные пока площади”, — пояснил Михаил Артюхов.
Что же касается пустующих уже много лет помещений (даже в центре), то эксперт пояснил это “особенностью мотивации собственников”.
“Есть те, которые могут ждать и десять лет какого-то своего особенного клиента. И не пустят в помещение не понравившегося им арендатора, дескать, тот “испортит” им интерьер”, — говорит Артюхов.
А вот Локтионова считает такое поведение бессмысленным: “Коммунальные платежи на нежилую недвижимость гораздо выше, чем на жилую, плюс налог на нее и землю. Зачем помещение, которое приносит только расходы? Арендаторов надо пускать, это всегда выгоднее для собственника, чем ожидание окончания кризиса”.
Оксана Гришина
