Хорошо там, где нас нет. И закаленный сельский житель из глубинки устремляется в столицу, преодолевая немалые трудности, а избалованный столичный житель постоянно мучим соблазном выбраться из перегруженного людьми и машинами мегаполиса. О том, как поживает рынок загородной недвижимости в окрестностях Киева, нам рассказали директор компании “РиалЭкспо” Виктор Коваленко, ведущий специалист департамента маркетинга консалтинговой компании VS Development Сергей Костецкий и президент Земельного Союза Украины Андрей Кошиль. Кстати, https://www.mirkv.ru/newflats/ предлагает крутые квартиры в строящихся домах от застройщика по самой доступной цене!
МНОГОЭТАЖЕК ВСЕ БОЛЬШЕ
С одной стороны, ситуация с пригородными новостройками не может не радовать потребителя. Предложение интересных, удачно расположенных и комфортно обустроенных объектов растет, а цены на них продолжают снижаться. Например, на портале ЛУН представлено 273 новостройки в Киевской области, в которых сейчас предлагаются квартиры. А что касается удешевления, то немыслимая некогда цена в 350 долларов за квадратный метр уже выглядит почти привычно — на рынке можно найти и более дешевые предложения.
ЦЕНЫ. Например, в благоустроенном, зеленом и красивом городе Буча (минут 15 маршруткой до ст. м. “Академгородок”) можете купить квартиру за 9 тыс. грн за кв. м. Правда, по этой цене идут только трехкомнатные и только в доме, который обещают закончить во II квартале 2017 г. Хотите дешевле? 8414 грн стоит 1 кв. м больших квартир в с. Белогородка (тоже маршруткой до ст. м. “Житомирская”) — в секции, которая должна быть сдана в І квартале следующего года. Чтобы еще снизить цену, нужно идти дальше — или географически от Киева, или по времени сдачи. Например, в г. Ирпень (до метро “Академгородок” можно доехать общественным транспортом) есть квартиры по 8300 грн за 1 кв. м. Но зато сдачи дома придется ждать аж до ІІ квартала 2018 г. Отъезжаем чуть дальше, в пос. Ворзель: здесь есть квартиры от 7700 грн за “квадрат” (сдача запланирована на І квартал 2018 г.). А если нам и это дорого, то по той же линии пригородной электрички едем до пгт Немешаево. Отсюда в Киев добираться уже не так комфортно, все-таки больше 30 км, зато и цена квадратного метра в доме, который обещают сдать в IV квартале 2018 г. — всего 7500 грн.
Впрочем, не надо думать, что все загородные квартиры столь недороги. Под Киевом есть новостройки и дороже — 16 тыс. грн за “квадрат”. В целом же складывается впечатление, что основная часть предложений квартир попадает в диапазон 9,5—13 тыс. грн за 1 кв. м.
СПРОС. Но низкие цены — это только одна сторона медали. С другой стороны, спрос на жилье продолжает оставаться очень низким. “Активность рынка в сегменте новостроек снизилась, — говорит Виктор Коваленко. — Из-за разоблачения строительных афер и публикаций о большом числе обманутых “инвесторов” люди уже боятся вкладывать на ранних этапах строительства, а только в готовые или почти готовые дома”. У недоверия покупателей есть серьезные основания. И они как раз косвенно связаны, в том числе и с низкими ценами. “Застройщики сплошь и рядом продают квартиры ниже себестоимости, — рассказывает Сергей Костецкий. — Просто у них нет выхода. Банковское финансирование в строительной отрасли сейчас практически отсутствует, крупные инвесторы в этот рынок тоже не вкладывают, своих средств не хватает… Получается, что надо строить за счет покупателей. Для этого продают по максимально низким ценам — лишь бы получить какие-то деньги на ближайшие работы”. Так что это время — заманчивый период, когда жилье можно купить практически по себестоимости. Но при покупке нужно быть очень осторожным.
ЗА СВОИМ ЗАБОРОМ
Кроме близости к природе и прочих пасторальных соблазнов, у народа сегодня появился еще один стимул к переселению в частные дома в пригородах. “Это связано еще и с тем, что очень быстро растут коммунальные платежи, и, соответственно, стоимость проживания в квартире сегодня может быть значительно выше, чем проживания в собственном доме”, — считает Андрей Кошиль. Но из-за общей экономической ситуации, нехватки средств у населения и фактического отсутствия ипотечного кредитования ощутимого оживления на рынке готовых домов не получилось.
ЗАМЕРЛИ. При этом цены на дома практически прекратили снижаться. По данным SV Development, за год в среднем по области долларовая цена квадратного метра упала всего на 3% — до $598. Самыми дорогими сегодня являются Обуховский ($913 за кв. м) и Киево-Святошинский ($872 за “квадрат”) районы. Даже заметное увеличение предложения (по данным портала “Столичная недвижимость”, за год количество продаваемых под Киевом домов выросло на 32,6%) не привело к обвалу цен. По словам Сергея Костецкого, дальше снижаться просто уже некуда, более того, квадратный метр в современном и действительно качественно построенном коттедже как стоил от тысячи долларов, так стоит и сейчас. Относительно небольшая средняя цена определяется преобладанием на рынке старого жилья, частенько не соответствующего современным стандартам комфорта и энергосбережения.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ. Тем не менее среди всей этой массы предложений можно отыскать и вполне приличные по относительно невысокой цене. Например, возьмем одно из самых дорогих направлений — Житомирскую трассу. В 23 км от Киева здесь предлагается современный теплый коттедж с хорошей планировкой и площадью 170 кв. м за $108 тыс. То есть получается $635 за “квадрат”. Если этот дом кажется маленьким и дороговатым и вы согласны жить подальше от столицы, то к вашим услугам масса вариантов. Например, согласитесь жить в 45 км от Киева, рядом с лесом и озером, недалеко от Киевского моря? Здесь предлагают дом со всеми удобствами площадью 210 кв. м (не считая террасы в 42 кв. м) за $58 тыс. То есть за $276 за кв. м. И участок приличный — 12 соток. Откуда такая низкая цена? Возможно, оттуда, что дом выстроен по дешевой каркасной технологии — она сейчас становится у нас все более популярной.
КОТТЕДЖНЫЕ ГОРОДКИ
В этом году сегмент коттеджных городков порадовал небывалой (за последние годы, конечно) активностью. “С начала года в Киевской области появилось 44 новых объекта, — рассказывает Виктор Коваленко. — Больше всего в Киево-Святошинском районе, — 21. Теперь там всего 140 городков. В остальных районах — по 2—3”.
МЕНЬШЕ. Речь в большинстве случаев идет не о классических коттеджных городках с 50—60, а то и сотнями домов с собственной инфраструктурой в виде магазинов, спортзалов и т. п., что позволяет обитателям комфортно себя чувствовать и в изоляции от внешнего мира. “Это в основном очень небольшие проекты, начиная от 12—16 таунхаусов или от 8 коттеджей, — уточняет Виктор Коваленко. — Виден след частных инвесторов, у которых имеются небольшие участки, и на которых они преимущественно строят таунхаусы”. Встречаются также дуплексы, то есть спаренные дома. И в относительном меньшинстве — традиционные коттеджи. Понятно, что традиционной для коттеджных городков инфраструктуры у новичков нет и в помине. Зато в отличие от старых городков, предпочитавших строиться в стороне от населенных пунктов, новые часто находят себе место прямо в селах и поселках. Так что их обитатели могут использовать инфраструктуру населенного пункта.
ДЕШЕВЛЕ. Среди строений, по словам Коваленко, преобладает каркасная технология, позволяющая предлагать достаточно комфортные жилища за $15—30 тыс. за дом. Популярны также дома из газобетона — из-за простоты и дешевизны строительства. В среднем стоимость квадратного метра в коттеджном городке снизилась с начала года на 800 грн — с 17 069 грн до 16 266. Заметней всего упали цены в Вышгородском районе — было 24 065 грн за кв.м, стало — 20 700 грн. “Там, где дома были дорогие, продажи не идут, и застройщики вынуждены сильнее снижать цены”, — объясняет Коваленко.
ЗЕМЛЯ СНОВА В ТРЕНДЕ
С одной стороны, как говорит Андрей Кошиль, здоровой ситуацию на рынке земли не назовешь. С другой — по утверждению Сергей Костецкого — среди всех рынков, лежащих на дне, именно рынок земли шевелится заметнее других. “Это единственный сегмент, на котором растет количество сделок”, — утверждает Костецкий.
СПРОС. Дело в том, что, разочаровавшись в идее приобретения квартиры в новостройке и не имея средств для покупки хорошего дома, многие идут альтернативным путем. “Почему бы человеку не купить относительно недорого участок земли и не торопясь, соизмеряясь со своими возможностями, постепенно не построить дом? — говорит Сергей Костецкий. — При этом он ни к кому не привязан, ни от кого не зависит, никто его по-крупному подвести не может… И уж точно деньги не “сгорят”, как это может быть с вкладами в банке или при неудачной покупке квартиры”. А также нет никаких сомнений, что когда экономическая ситуация в стране пойдет на лад, начнет расти и стоимость земельных участков. Так что это практически беспроигрышная инвестиция, если смотреть в долгосрочной перспективе.
“Люди ищут варианты покупки земли и дешевого строительства, — подтверждает Андрей Кошиль. — Это довольно актуальная тема. Благо, продавцы наконец почувствовали глубину кризиса и начали снижать цены на землю. Если раньше все отталкивались от затрат на получение земли, смену назначения и тому подобное, то сегодня продавцы уже понимают, что невозможно ориентироваться на 2007—2008 годы”. В результате даже в столице можно найти землю, начиная от $1,5—2 тыс. за сотку. А если идти в область, то там еще дешевле. По данным VS Development, средняя цена сотки в области — $1810 (год назад была $1852). Но даже и цена почти в $2700, как средняя в Киево-Святошинском районе, не может быть непреодолимым препятствием. “Не так важна цена сотки, сколько то, сколько надо отдать за объект, — говорит Андрей Кошиль. — Бывает, что в хорошем месте берут буквально пару соток и платят условно по две с лишним тысячи за сотку. И получают место, где можно поставить небольшой дом, аналог квартиры. И это массовая ситуация”.
Ряполов Константин
