На отечественном рынке недвижимости дела идут ни шатко ни валко. При этом низкую активность покупателей и сползание цен вниз принято объяснять просто: у народа нет денег на дорогостоящие приобретения, такие как жилье. С другой стороны, со все большим интересом украинцы покупают недвижимость за рубежом: в некоторых странах, той же Турции, Германии, на Кипре отмечается рост продаж нашим соотечественникам.
География таких покупок охватывает весь мир: от консервативной “старой” Европы до экзотического Вьетнама и заокеанской Америки. И тут стоит заметить, что в покупателях ходят далеко не только богачи.
“Сегодня” решила разобраться, зачем украинцам заграничные квартиры, кому эти приобретения по карману и что следует учитывать, собираясь осуществить такую сделку. В этом нам помогли руководитель направления продажи недвижимости за рубежом АН AM ESTATE Светлана Дубина, директор компании Limassol Realty Тимур Макаров и вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.
РЕЗОНЫ ДЛЯ ПОКУПКИ: ИНВЕСТИЦИИ И ПМЖ
Одна из наиболее распространенных причин для покупки недвижимости за рубежом — стремление защитить свои сбережения. Несмотря на уговоры властей и специалистов по инвестированию, многие украинцы до сих пор не слишком доверяют отечественной финансовой системе вообще и банкам — в частности. И в такой ситуации вложение в заграничное жилье кажется более надежным, чем в отечественное.
Кроме того, такая недвижимость может стать источником дохода — за счет сдачи в аренду. Причем такой доход не только пополняет наш кошелек.
“Один из факторов, который побуждает украинцев покупать зарубежную недвижимость, — возможность получать за счет сдачи в аренду официальный доход на территории европейской страны и платить с него налоги, — объясняет Анатолий Топал. — Во многих странах это упрощает процедуру ассимиляции, то есть получения вида на жительство, а в перспективе — гражданства. Ведь многие покупают недвижимость с целью выехать”. Всплеск покупок с этой целью был в 2014—2015 годах, значительной частью — за счет людей, которые проживали в Крыму, в Донецкой и Луганской областях, говорят эксперты.
Типичным для европейских стран является установление некоего уровня стоимости принадлежащей вам недвижимости, который является основанием для получения вида на жительство. Например, в Греции это 250 тыс. евро, в Испании — 500 тыс. евро. А в Венгрии, например, минимальной суммы сделки с недвижимостью нет: за сколько бы вы ее ни купили, вы уже можете претендовать на вид на жительство, хотя это еще не дает гарантий его получения. А вот в Турции любая приобретенная недвижимость уже обеспечивает получение вида на жительство.
И, наконец, самый немудреный повод купить квартирку за границей, особенно в курортной местности, — это приезжать туда отдыхать.
КАК “ВНЕДРИТЬСЯ” В ЕВРОПУ ПО ЦЕНЕ КИЕВСКОЙ КВАРТИРЫ
“Квартира в Европе” — звучит солидно, и у многих людей вызывает ассоциации с жилищем где-нибудь в центре Лондона стоимостью в миллион фунтов стерлингов с лишком. На самом деле, продав хорошую квартиру в Киеве, за вырученные деньги можно купить себе на просторах ЕС крышу над головой как минимум не хуже. Причем необязательно в странах победнее. Как вам, к примеру, квартира в Германии?
“В Берлине за 20 тыс. евро можно купить двухкомнатную квартиру в старом гэдээровском фонде площадью 44—50 кв. м, — рассказывает Анатолий Топал. — Правда, ее обслуживание со всеми коммунальными, плюс платежи в фонд развития и в ремонтный фонд, будут стоить вам порядка 300—400 евро в месяц. А купив в новом фонде такого же метража, но уже за 35—40 тыс. евро, вы на обслуживание квартиры будете расходовать порядка 100 евро в месяц”. Кстати, для Германии характерны именно не слишком просторные квартиры, “голливудский размах” жилища там редкость. “Германия “сидит” на скромных метражах, там двухкомнатную могут втиснуть даже в 37 кв. м”, — говорит Топал.
В Словакии, Чехии, Венгрии реально найти квартиры по вполне украинской цене в 600—700 евро за кв. м. Такие цены не редки для не столичных, но достаточно крупных городов, по аналогии с нашими областными центрами. При этом качество недвижимости неизмеримо выше, чем в Украине. В той же Венгрии квартиры застройщиком должны сдаваться уже с ремонтом и частично с мебелью. Но там, где квартиры дешевле, как правило, сложнее зарабатывать на аренде. Но все варианты нужно рассматривать индивидуально, поскольку рентабельность, как говорит Топал, в разных местах разная: “Где и 10% годовых не получишь, а где можно взять и 14%”. Но есть общая положительная черта: если уж вы заключили официальный договор аренды, ваши права на 100% защищены государством.
У САМОГО СИНЕГО МОРЯ
Наибольшим интересом пользуется недвижимость в приморских, курортных районах. Здесь и самому отдохнуть приятно, и в аренду сдавать легче. Да и цены на жилье там частенько оказываются совсем не заоблачными. Например, в Болгарии можно найти апартаменты начиная от 15—18 тыс. евро. “Это то, что у нас называют смарт-квартирами, — объясняет Анатолий Топал. — Для постоянного проживания это не очень удобно, в большей степени — именно для отдыха. Но все необходимое для жизни есть, и кухонька побольше, чем в украинских “смарт-апартаментах”.
КИПР. Если же вас больше тянет к Средиземному морю, есть смысл присмотреться к Кипру. “Кипр многогранный. Дорого в респектабельных курортах, где квадратный метр жилья может достигать 10 тыс. евро, — говорит Тимур Макаров. — А вот в менее раскрученных местах, в городах с хорошей инфраструктурой и таким же прекрасным побережьем, однушку в 45 кв. м можно приобрести за 40—45 тыс. евро. В среднем можно рассчитывать на цену 1 тыс. евро за кв. м”.
ЗАПАДНЕЕ. В Испании в курортных зонах цены на недвижимость примерно такие же, как на Кипре, но есть и дешевле. “В Испании большой переизбыток недвижимости, — говорит Тимур Макаров. — У них был строительный бум, они настроили много объектов, потом пришел кризис, и спрос упал”. В стране конкистадоров односпальную квартиру можно купить и за 25 тыс. евро. Но, как предупреждает Макаров, это может быть “убитое” жилье, требующее ремонта (на Кипре квартиры обычно продаются в хорошем состоянии, да и испанские квартиры по кипрским ценам — тоже после ремонта).
ТУРЦИЯ. Здесь тоже можно найти жилье недалеко от моря по цене от 450—650 евро за кв. м. Например, квартиры с одной спальней (то есть двухкомнатная плюс гостиная) площадью 55 кв. м в 300 м от побережья Средиземного моря, в экологически чистой зоне с прекрасной природой, предлагаются по цене от 35 тыс. евро. А фактически трехкомнатную (две спальни и кухню-гостиную) квартиру площадью 120 кв. м в доме в 30 м от моря, но уже Черного, можно купить по цене от 56,5 тыс. евро.
ЗАРАБОТОК. По словам Тимура Макарова, на сдаче квартиры на Кипре в аренду можно получить около 10% рентабельности. Примерно ту же среднюю прибыльность обещают квартиры и в других “курортных” странах. Светлана Дубина указывает еще одну возможность заработать на турецкой недвижимости: если купить квартиру в доме на этапе котлована, то к моменту сдачи дома, через полтора-два года, она подорожает на 22—26%.
НЕ НАЛЕТЕТЬ НА ПОДВОДНЫЕ КАМНИ
Однако бдительность лишней не бывает никогда. “У нас уже есть ряд жалоб, что турецкие застройщики не выполняют своих обязательств, — говорит Анатолий Топал. — И если вы думаете, что в цивилизованной Европе не могут “кинуть”, то ошибаетесь”. Мошенники есть везде.
Поэтому специалисты рекомендуют при покупке квартиры проконсультироваться у независимых юристов, а также, по возможности, взять с собой своего переводчика. Впрочем, свести риски к минимуму может сотрудничество со специализированной компанией, давно и профессионально занимающейся продажами недвижимости за рубежом.
ЗАТРАТЫ. Советы профессионала помогут и с точки зрения оценки реальных затрат на проведение сделки. Во многих странах не все так просто с оформлением: затраты могут достигать 10% от стоимости жилья и не исчезают после покупки — во многих странах есть налоги, связанные с владением недвижимостью. Лучше о них узнать заранее.
“В Европе есть прибрежные города, в которых вы обязаны участвовать в развитии туристического края своей недвижимостью, если не проживаете там постоянно, как иностранец, — рассказывает Топал. — Если вы постоянно проживаете — вы тратите там деньги, и все довольны. Если сдаете жилье в аренду — тоже все в порядке, деньги тратит ваш постоялец. А если квартира простаивает пустая, то можете попасть под налог — например, 18% от стоимости жилья. Нужно быть внимательным и вот еще почему: в стране в целом налог может быть один, а в этом конкретном городе — выше”.
ОГРАНИЧЕНИЯ. Кроме того, во многих жилых комплексах действуют ограничивающие правила. Например, в вашем комплексе запрещено гостям находиться после 23:00 (достаточно распространено в Германии), может быть запрет ставить машину ближе 50 м от дома и т. д.
ОТКАЗ. Еще одна особенность, широко распространенная в Европе, — когда для приобретения дома нужно получать согласие соседей или всей местной общины. Что естественно: люди не хотят, чтобы рядом с ними жил неизвестно кто. Впрочем, для вас это безопасно — даже если вы не пройдете “фейс-контроль”, вы потеряете только время.
Есть более существенный риск. “В некоторых странах может статься, что вы купите квартиру, а вам через два года откажут в ее регистрации, — предупреждает Анатолий Топал. — Конечно, два года — это уже крайний случай, но полгода висеть в неопределенности, достаточно ли убедительно вы подтвердили происхождение своих денег на эту покупку — это типично”.
КРЕДИТ, РАССРОЧКА И АКЦИИ ЗАСТРОЙЩИКОВ
Как известно, одна из причин вечно сонного состояния нашего рынка недвижимости — это отсутствие доступного ипотечного кредитования. Что же, если у вас нет возможности взять под разумные проценты заем для покупки жилья здесь, можно попробовать это сделать за рубежом. Естественно, и квартиру придется покупать там же.
ФОРМАЛЬНОСТИ. Получить кредит под залог приобретаемой недвижимости в более развитой стране не сложнее, а частенько даже проще, чем у себя дома. И при этом банкиров не слишком смущает, что вы — иностранец.
Главное, что залог никуда не денется. Разве что надо быть готовым, что в Европе и ряде других стран очень ревностно бдят за тем, чтобы не допустить отмывания преступных денег. Поэтому вам нужно будет доказать легальность источника средств на первоначальный взнос. Более того, проценты вы должны платить тоже с официальных доходов. В этом смысле зарубежные банкиры куда большие формалисты, чем украинские. Но хватает и стран, где к этому относятся проще, лишь бы были деньги. Например, в Турции вполне можно расплачиваться и наличкой, не вдаваясь в подробности ее происхождения.
СТАВКИ. В турецком банке можно взять кредит под 7—8% годовых при первоначальном взносе 50% от стоимости квартиры. В европейских странах ставки могут быть еще ниже — в Чехии реально найти кредит за 3% годовых, а в Германии — и за 2%. То есть удачно сдавая квартиру в аренду, можно спокойно выплачивать ипотечный кредит, взятый для ее приобретения.
АКЦИИ. Кроме того, в приобретении квартир могут помочь и акции застройщиков. “Например, есть турецкие компании, которые предлагают в течение 5 лет оплачивать банку комиссию по тому кредиту, который вы взяли для приобретения квартиры у них, — рассказывает Светлана Дубина. — Фактически вы оплачиваете 50% стоимости квартиры, и потом — только тело кредита”.
Есть в Турции и прямая рассрочка. Условия ее могут быть самые разные. Например, вы сразу платите 50—70% от цены квартиры, а остальное выплачиваете в течение трех лет. Но право собственности получаете только после того, как выплатите всю ее стоимость.
Ряполов Константин
