В Украине уже почти два года действует Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах» (№417). Впервые за 25 лет с момента начала приватизации жилья людям сказали, что они стали собственниками всех конструктивных элементов дома. Такая норма существует в Гражданском кодексе с 2003 года.
Но в то время жилой фонд уже был не в лучшем состоянии, поэтому никто не взял на себя смелость заявить гражданам: после приватизации вы стали владельцами не только своей квартиры, но и всего дома. Законом №417 четко оговорено: жильцы несут за все ответственность сами. Постепенно жилой фонд, который числится на балансе коммунальных предприятий, передается жильцам – обществам совладельцев многоквартирных домов, или (в ближайшем будущем) управляющим компаниям, которые начнут выбирать на конкурсе. Кстати, советуем использовать Шелтер утеплитель — он очень экономный, но по качеству совершенно не уступает остальным.
У МЕСТНЫХ ВЛАСТЕЙ НЕТ ЗАКОННЫХ ОСНОВАНИЙ РЕМОНТИРОВАТЬ ВАШ ДОМ
– С июля прошлого года местные власти уже не имеют законных оснований производить ремонты в жилых домах, – объясняет ситуацию начальник управления развития жилищно-коммунального хозяйства департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры Киевской горгосадминистрации Вера Радченко. – Поэтому разработан механизм совместного с жильцами финансирования любых работ капитального характера в многоквартирном доме. Законом №417 предусмотрено, что решение о капитальных ремонтах принимают на общем собрании собственники квартир и нежилых помещений. Причем за капитальный ремонт должны проголосовать владельцы более 50 процентов площадей, если это объединение собственников многоквартирного дома (ОСМД), и 75 процентов – в доме, где ОСМД не создано.
Теперь ответственность за техническое состояние дома несут собственники квартир. Как сделать ремонт или энергомодернизацию в своем доме?
Киевлянам из коммунальных жилых домов следует участвовать в программах «30 на 70». Выгода будет. Но, конечно, с нашим менталитетом к мысли о том, что мы теперь сами в ответе за свои дома, сложно привыкнуть. Потому надо учиться на опыте своих соседей. Гораздо легче дела пойдут там, где жители домов, кварталов, уже давно организованы в Органы самоорганизации населения. Их в Киеве около 180.
– Программа «70 на 30», рассчитанная теперь на всех жильцов многоквартирных домов города, а не только членов ОСМД и ЖСК, была утверждена решением Киевсовета №780/1784 от 22.12.2016, – говорит Вера Радченко. – Теперь важно объяснить горожанам, как ею пользоваться, и что можно сделать для улучшения состояния своего дома, повышения его рыночной привлекательности, уменьшения платежей за энергоресурсы.
Ремонты совместными усилиями жильцов, оплачивающих 30 процентов стоимости работ и городских властей, покрывающих из городского бюджета остальные 70 процентов, можно делать любые. Например, отремонтировать всю крышу дома, заменить внутридомовую систему водопровода, электричества или отопления, установить энергосберегающее освещение в парадных, сделать ремонт во всех или одном парадном или подвале, установить энергосберегающие окна на лестничных площадках, утеплить стены здания или даже укрепить фундамент дома.
Жильцы вольны выбрать любой вид работ, но если после обследования, проведенного специалистами, будет заключение, что нужно, например, укреплять фундамент, а вы с соседями нацеливались только на ремонт парадных, то нужно будет задуматься, что важнее для сохранения конструкции здания.
Но – выбор за вами. В соответствии с действующим Законом Украины №417 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных жилых домах», мы с вами помним, что являемся единственными собственниками наших домов и отвечаем не только за порядок внутри своей квартиры, но и за состояние сооружения. Так как же сделать ремонт? Порядок действий объясню пошагово.
ВЫЯСНИТЕ, МОЖЕТ ЛИ ВАШ ДОМ РАЗВАЛИТЬСЯ
Создайте инициативную группу из ваших соседей-собственников жилья (или помещений) из трех человек. Составьте протокол о ее формировании (в свободной форме, с подписями, регистрировать нигде не нужно). Эта группа выбирает направление – вид работ, необходимых, по их мнению, дому и заполняет форму (приложение №1 к решению Киевсовета №780/1784). После этого необходимо обратиться в коммунальное предприятие «Киевжилспецэксплуатация».
Важно знать: Закон №417 (ст.10, абзац 12) позволяет не привлекать всех соседей по дому, если есть необходимость сделать ремонт совместного имущества только одного подъезда или секции дома. Жильцы подъезда собираются и принимают решение относительно ремонта совместного имущества. За это должны проголосовать собственники, площадь недвижимости которых составляет более 75 процентов общей площади в парадном, секции.
После того как «Киевжилспецэксплуатация» получит ваше обращение, к вам в течение 10 дней придет комиссия и составит дефектный акт. Она также определит предварительную стоимость работ и проинформирует об этом вас (инициативную группу).
ВЫБЕРИТЕ ВИД РАБОТ.
Вам нужно подтвердить свои намерения. Посмотрев предварительную смету, определяетесь, согласны ли собрать 30 процентов от суммы сметы, составленной после обследования дома специалистами «Киевжилспецэксплуатации» или хотите выбрать другой вид работ. Затем обращаетесь к этому предприятию повторно, и снова заполняете приложение №1 к решению Киевсовета. В случае, если вы окончательно определились с видом работ и согласны собрать свою часть денег, ваша инициативная группа должна созвать общее собрание жильцов всего дома, чтобы решить участвовать ли в программе совместного с городом финансирования ремонта. На собрании вы обязательно должны выбрать уполномоченного представителя от дома для реализации программы.
КАК ПРОВЕСТИ СОБРАНИЕ ЖИЛЬЦОВ, ЧТОБЫ ЕГО РЕШЕНИЕ О РЕМОНТЕ БЫЛО ЛЕГИТИМНЫМ?
Инициативная группа должна заранее составить список всех совладельцев каждого помещения, оповестить каждого и обязательно под роспись с помощью рекомендованного письма с почтовым уведомлением. А также разместить объявления в общедоступных и хорошо видных местах (при входе в каждый подъезд), в лифтах. В течение 10 дней перед общим официальным собранием нужно провести встречи с жильцами, хотя бы четыре раза. Нужно проинформировать жителей об условиях участия в программе, убедить людей, что ремонт необходим, ответить на возникающие вопросы. Затем, перед собранием нужно подготовить проект протокола собрания с обязательными тремя вопросами: подтверждение выбранных видов ремонтных работ в доме, подтверждение суммы совместного финансирования (части, которую заплатят жильцы), способ распределения частей софинансирования, способ накопления средств жильцами.
Например, ваши соседи решат накапливать в течение полугода средства на ремонт, сдавая по 50-100 гривен с квартиры в месяц, или единоразово внести на ремонт по 600 гривен – то есть, могут быть любые варианты накопления, их выберут ваши соседи таким образом, чтобы это было не обременительно, но и чтобы за это время состояние дома не ухудшилось.
Затем на общем собрании принимают окончательное решение и фиксируют это протоколом, который уполномоченное лицо, выбранное на общем собрании дома передает КП «Киевжилспецэксплуатация», а так же от имени всех жильцов подписывает договор на выполнение всех работ.
Важно помнить, что за эти решения должны проголосовать не менее 75 процентов собственников жилых и нежилых помещений вашего дома. Тогда решение будет легитимным. Если некоторые собственники отсутствовали на собрании, нужно будет, чтобы они проголосовали по всем вопросам письменно в течение 15 дней. Для этого необходимо создать опросные листы, где на каждый из вопросов, обсуждавшихся на общем собрании люди должны ответить «за», «против», «воздержался» и лично расписаться. Опросные листы прилагаются к протоколу собрания как его неотъемлемая часть. Затем одна копия протокола собрания передается в «Киевжилспецэксплуатацию» уполномоченным от вашего дома лицом.
КАКИЕ ОБЯЗАННОСТИ У ГОРОДА?
КП «Киевжилспецэксплуатация» обязана определить окончательную стоимость работ, обеспечить разработку проектно-сметной документации, определить подрядчика работ, ведет реестр проектов по каждому дому, контролирует накопление средств, информирует Департамент жилищно -коммунальной инфраструктуры о том, что уже собрано 80 процентов необходимых средств софинансирования для реализации проекта и реализует собственно сам проект. Когда все ремонтные работы в вашем доме выполнены, уполномоченное домом лицо подписывает акт об их выполнении.
ЗАХОТЯТ ЛИ КИЕВЛЯНЕ УЧАСТВОВАТЬ В СОВМЕСТНЫХ РЕМОНТАХ?
– Судя по тому, как охотно уже третий год принимают участие в программе «30 на 70» столичные ОСМД И ЖСК, видя в ней прямую выгоду, думаю, и жители коммунальных домов подтянутся, – говорит Вера Радченко. – В прошлом году ОСМД и ЖСК освоили 30 миллионов гривен из бюджета, не всем хватило. В нынешнем году на конкурс подано уже 140 заявок от «самоорганизованных» домов. Некоторые ремонтируются (модернизируются) по второму-третьему разу. По нашим подсчетам, киевляне из ОСМД и ЖСК в нынешнем году готовы вложить в ремонт и энергоэффективность своих домов через программу «30 на 70» более 40 миллионов гривен из своих карманов.
А вот горожанам, живущим в обычных домах, покажется сложной процедура организации собрания. Хотя в Центре коммунального сервиса, который предоставляет практическую помощь и консультирует в вопросах проведения собраний и по способам общения и убеждения жильцов в необходимости ремонта, говорят, что интерес к данной теме есть.
НАБЕРИТЕСЬ ТЕРПЕНИЯ
– Это мой совет всем, кто «ввязывается в отношения» с горгосадминистрацией, говорит глава ОСМД «Киевэнерго» с двадцатилетним стажем, Елена Свинтозельская. – Мы третий год участвуем в программах горгосадминистрации «30 на 70». Сейчас хотим поменять в нашем доме электрощитовую, все необходимые документы уже подали. В прошлые годы утепляли дом, делали его энергоэффективным. Первый раз объяснять жильцам необходимость участия в программе было сложно. Но потом особых возражений не было.
Бумажные, а иногда и производственные процессы идут долго. Например, в мае 2016 передали весь пакет документов на утепление внешней стены дома площадью в 800 квадратных метров в горгосадминистрацию. В июне чиновники начали «обход» всех объектов, участвующих в программе. Но строители «на стене» нашего дома приступили к работе только 1 ноября, а закончили их в декабре. Некоторые виды ремонта внутри здания делают гораздо быстрее. Тех же ламп с датчиками движения, проводки или замену внутридомовых сетей, установку пластиковых окон на лестничных площадках не приходится ждать по полгода. В любом случае горадминистрация должна будет освоить выделенные на программу «30 на 70» средства, и ремонт вам обязательно сделают.
В нынешнем году в программе «30 на 70» уже участвуют, насколько мне известно, около десяти обычных домов коммунальных управляющих компаний. Им действительно сложно самоорганизоваться и принять легитимное решение на проведение ремонта. Но в любом случае, сколько бы не пришлось ждать появления ремонтников, 70 процентов от стоимости работы оплатит город. Потому среди ОСМД это очень популярная программа.
Екатерина Новосвитняя
