Киеву удалось поставить рекорд и ввести в эксплуатацию в этом году 160 тыс. кв. м торговой недвижимости. Офисный и гостиничный сегменты пока не могут даже приблизится к подобным результатам.
Рынки возвращаются?
“Это абсолютный рекорд за все годы независимости. В прошлом же году было сдано всего 30 тыс.кв.м, то есть, впятеро меньше, чем в этом. Такой рывок обеспечил, прежде всего, Lavina Mall с его 115 тыс.кв.м”, — отметил UBR.ua руководитель департамента стратегического консалтинга консалтинговой компании UTG Виктор Оборский.
В целом с начала года в столице открылись: New Way (ул. Вербицкого, 17 тыс.кв.м), ТЦ “Орнамент” (пр. Правды, 4,7 тыс.кв.м), Lavina Mall (пр. Ак. Палладина, 115 тыс.кв.м) и ЦУМ (ул. Крещатик, 38, 23,5 тыс.кв.м).
“Мы увидели два новых для нашей страны формата — универмаг ЦУМ и суперрегиональный ТРЦ с большой зоной развлечений Lavina Mall. Оба формата непривычны, и сложно прогнозировать их окупаемость, особенно на фоне низких потребительских настроений. Но результаты их работы будут влиять на развитие всего рынка в целом”, — уверен Оборский.
Ранее аналитики обещали, что в 2017-м могут быть открыты ТРЦ общей площадью около 400 тыс.кв.м. В частности, это Blockbuster Mall (пр. Московский, 36, 135 тыс.кв.м), Ocean Mall (ул. Горького, 100 тыс.кв.м), Retroville (пр. Правды, 91 тыс.кв.м), Smart Plaza (пр. Победы, 26, 15 тыс.кв.м) и River mall (ул. Днепровская наб., 10, 14, 60 тыс.кв.м).
Из заявленных проектов точно откроется Smart Plaza. Как рассказал проектный менеджер Алексей Самойленко, ориентировочный срок его запуска — сентябрь 2017.
“Там будут большая фуд-зона, супермаркет, кинотеатр и Sportlife. Сейчас сдано 70% площадей”, — сообщил он.
“Неплохие шансы открыться в следующем году у River mall. Что касается Blockbuster Mall и Ocean Mall, то сроки начала их работы будут корректироваться инвестором, исходя из результатов работы Lavina Mall. Самые вероятные даты — не раньше четвертого квартала 2017 года”, — считает Оборский.
Директор по аренде и маркетингу ТРЦ Retroville Валентина Радионова сообщила, что открытие перенесено на 2018-й.
“Сейчас активизируются строительные работы. К сожалению, к концу 2017-го, когда будет введена в эксплуатацию первая очередь “Варшавского квартала”, мы не успеем. Но в 2018-м откроемся”, — пообещала она. Следующий год, независимо от того, будут введены в строй крупные ТРЦ или нет, задаст большие вызовы отрасли, считает Виктор Оборский.
“Нет ажиотажного спроса на новые качественные площади. Нет очереди мировых брендов, желающих входить на наш рынок. Причина банальна — продолжающееся падение потребительского спроса”, — говорит эксперт.
При этом он предполагает, что торговые центры 2000-х годов постройки будут терять арендаторов. Те начнут переезжать в центры новых форматов. А для “старичков” встанет вопрос реконцепции.
Еще одна тенденция, которая усилится в следующем году — рост спроса на миксовый формат, соединяющий крытые и открытые рыночные комплексы.
Какие новые торговые центры появятся в Киеве
“Интерес покупателей к рыночным комплексам открытого типа связан с ухудшением качества жизни. Согласно нашим исследованиям, до 2013-го число людей, покупающих еду и одежду на открытых рынках, падало, но теперь оно стабильно растет (с 22% в 2013 до 28% в 2016 г). Секонд-хенды становятся якорными арендаторами в некоторых объектах, проводят праздники, акции”, — привел пример Виктор Оборский.
И все же торговая недвижимость развивается весьма активно по сравнению с “коллегами”, офисным и гостиничным сегментами.
Офисы: по зеленым стандартам
Что касается офисной недвижимости, то ее вакантность до сих пор настолько высока, что ставит под сомнение сам смысл новых проектов.
“Вакантность держится на уровне 23% в классе В и 30% в классе А. И пока эти площади не найдут своих арендаторов, смысла в новых амбициозных крупных проектах нет”, — считает Оборский.
В 2016-м открывались лишь небольшие по площади очереди уже действующих бизнес-центров: третья очередь бизнес-парка “Лагода” (9 тыс. кв.м.), четвертая БП “Протасов” ул. Н. Гринченко (15 тыс.кв.м), третья БЦ “Ирва” (7 тыс.кв.м.). Всего 31 тыс.кв.м, что не сильно повлияло на общий рынок в 1,7 млн.кв.м.
Основной спрос по-прежнему наблюдается со стороны международных компаний, а главные сделки года — переезд с менее интересных локаций в лучшие, в связи с более лояльными арендными ставками.
“Офисная недвижимость — прямое отражение развития экономики. Пока у бизнеса нет спроса на расширение штата, открытие новых представительств, а значит, и на новые помещения”, — говорит Оборский.
Риелторы выдали расценки на аренду офисов: от самых дешевых до дорогих
Впрочем, есть и хорошие тренды. Два строящихся бизнес-центра, K\MOST на Зоологической (7,5 тыс.кв.м) и ASTARTA на Ярославской, 58 (35 тыс.кв.м арендуемой площади) — создаются по зеленым стандартам.
“БЦ ASTARTA — первое в Украине “зеленое” здание, сертифицированное по международному стандарту BREEAM. Мы предлагаем новый для Украины концепт целостного делового квартала, в котором будут не только офисные здания, но и все необходимые сервисы и услуги. Мы предусмотрели собственную зону рекреации во внутреннем дворике БЦ — со сквером, фонтаном, террасами и шезлонгами”, — рассказал руководитель проекта БЦ ASTARTA Иван Пуголовкин.
У этого бизнес-центра очень большой шанс быть введенным в эксплуатацию и “заселенным” в следующем году, ведь значительную часть площадей займет агрохолдинг “Астарта-Киев”. Работы на K\MOST на Зоологической, который создается по стандартам LEED, продолжаются, но как сообщили в Colliers International, в следующем году его точно не сдадут.
Как сообщила директор по аренде и маркетингу Валентина Радионова, БЦ Retroville (класс В, проспект Правды, 47, 8 тыс.кв.м) будет сдан, так и одноименный ТРЦ, не ранее 2018 г.
Гостиницы: лишь 126 новых номеров
А вот гостиничная недвижимость в этом году приросла лишь двумя “новичками”, которые по факту являются реконструированными объектами. 1 июня Reikartz Hotel открыл Вита Парк Борисфен (Парк Дружбы Народов, 5, 64 номера), а в августе первых клиентов обслужил “Диарсо” (ул. Большая Окружная, 5, 62 номера).
Это, конечно, лучше результата 2015 года, когда не было открыто ни одного сетевого отеля, а по данным ГУ статистики Киева, количество объектов, предоставляющих услуги временного размещения, уменьшилось на 23 единицы. В целом сейчас в столице 171 объект общей вместительностью 25,4 тыс. мест, в том числе 147 гостиниц разных категорий вместимостью 20 484 места. Эксперты сомневаются, что и в следующем году начнут работать пятизвездочные гостиницы под международными брендами, открытие которых переносится уже несколько лет подряд.
Киевские гостиницы заполняют иностранцы
“Международные операторы очень сдержанно строят свои планы относительно развития в Киеве”, — отмечает Оборский.
Исключение в такой настороженной политике пока одно — Accor Hotels, но их планы связаны с трехзвездочными отелями.
Как рассказал региональный директор Accor Hotels в России, Грузии и СНГ Алексис Деларофф, через год-полтора будут достроены три гостиницы Ibis в Киеве суммарно на 680 номеров.
“Одна из них, возле железнодорожного вокзала, откроется в следующем году. Пятимиллионный Киев может поглотить много гостиниц уровня 3-4 звезды. В ближайшей перспективе, четыре-пять лет, можно безболезненно открыть 5-10 отелей этих категорий. Но как все будет складываться на практике, прогнозировать сложно. Нужно надеяться на лучшее и на восстановление мира в стране”, — отметил Деларофф.
Оксана Гришина
