Число афер с жильем в Украине достигло уровня стихийного бедствия. В стране сложилась ситуация, когда любой гражданин, являющийся владельцем недвижимости, желающий ее приобрести или продать, может стать жертвой квартирных мошенников. При этом в ход идут как старые, проверенные схемы обмана, так и новые, более изощренные, заточенные под особенности ныне действующего закона.
Новые законы, новые аферы
По мнению Тимофея Сикорского, партнера юридической фирмы «Салком», новаторские изменения в законе о регистрации вещных прав принесли новые, более изощренные способы мошенничества. Но и старые, проверенные временем механизмы отбирания чужих квартир и денег никуда не делись. За все время существования рынка недвижимости в Украине возникло огромное количество способов мошенничества с квартирами.
Первое направление – это мошенничество на рынке первичного жилья. Сюда относятся двойные продажи имущественных прав.
Второе направление незаконных сделок характерно для вторичного рынка и включает продажу квартир по поддельным документам либо дубликатам, спорные продажи без согласия совладельцев имущества, а также махинации с регистрационными данными.
Не собственность, а право требования
Покупая квартиру в еще недостроенном доме нужно помнить, что вполне реально можно оказаться не единственным претендентом на жилье.
Анна Гадяцкая, юрист ЮК «Алексей Пуха и Партнеры» напоминает, что инвестирование в строительство дома, с намереньем приобрести квартиру в собственность после окончания строительства, несет в себе большие риски для покупателей, поскольку нет гарантий того, что:
- дом достроится в обусловленные сроки;
- покупатель получит в собственность оплаченную квартиру;
- дом будет иметь все коммуникационные подключения.
Или просто застройщик возьмет, и продаст квартиру несколько раз, вынуждая покупателей доказывать свое законное право на недвижимость через суд.
Что касается двойных продаж имущественных прав, то данный риск связан с тем, что в Украине отсутствует единый реестр имущественных прав, поясняет сложившуюся ситуацию Тимофей Сикорский.
Бывает, иногда происходят технические ошибки, когда имущественные права на одну и ту же квартиру продаются дважды. Но такие ошибки, как правило, быстро исправляются добросовестным застройщиком, поскольку репутация – дороже.
А вот недобросовестному застройщику это дает возможность бесконтрольно манипулировать имущественными правами на одну и ту же квартиру, то есть продавать ее дважды, трижды, а реально свои обязательства не выполнять.
Кстати, судебная практика по этому вопросу склоняется к позиции, что имущественные права не дают права автоматически стать собственником квартиры, а предоставляют лишь право требования передать квартиру.
Так что, покупая жилье до сдачи дома в эксплуатацию, нужно помнить, что претендентов на жилье может оказаться больше, чем Вы один.
Как покупать на «первичке»?
Никакие предосторожности не могут гарантировать безопасность покупателя на сто процентов, но чтобы существенно снизить риски при покупке жилья на первичном рынке, нужно обратить внимание на застройщика, документы и динамику строительства дома.
По мнению Анны Гадяцкой, при инвестировании на первичном рынке, обязательно нужно обратить внимание на такие моменты:
- Надежность застройщика. Строительная компания должна обладать достаточным финансовым капиталом, зарекомендовать себя успешными результатами работы на рынке недвижимости, иметь портфель успешно сданных объектов, желательно без практики судебных разбирательств по невыполненным обязательствам.
Во избежание проблем в будущем, лучше не поддаваться на заманчивые предложения и цены на недвижимость неизвестных на рынке компаний.
- Нужно убедиться в наличии документов у застройщика на право строительства. А именно правовой статус земли, на которой ведется строительство, ее целевое назначение и имеет ли застройщик право распоряжаться ею. Застройщик должен иметь лицензию на строительство и разрешение на выполнение строительных работ, выданное архитектурно-строительной инспекцией.
Строительный объект должен иметь проектную документацию, которая успешно прошла экспертизу.
- Если не хотите неприятных сюрпризов в будущем, договора на покупку квартиры нужно читать, и читать внимательно. Также нужно обратить внимание на схему покупки жилья и основные условия приобретения.
- Не забудьте следить за ходом строительства дома, который должен быть стабильным, и не вымышленным. Если строительство идет очень медленно или вовсе встало, самое время начинать бить тревогу.
- Чтобы снизить риски продажи квартиры двум и более покупателям, при заключении договора нужно обозначить, какой объект приобретается (номер квартиры, этаж, номер дома) его площадь и стоимость.
Ни в коем случае нельзя оплачивать застройщику большую сумму, чем было оговорено при заключении сделки.
Аферы на «вторичке»
На вторичном рынке жилья мошеннических схем еще больше, и они более разнообразны. Продажа квартир по дубликатам и поддельным документам – это старый способ мошенничества, рассказывает Тимофей Сикорский.
Выдача дубликата, сама по себе, закону не противоречит, однако если кто-то пытается продать квартиру именно по дубликату, то это должно настораживать, поскольку неясной остается судьба оригинала документа на эту квартиру. Такой оригинал может «всплыть» в самый неподходящий момент и тогда право собственности может быть оспорено.
Нередки случаи оспаривания договоров одним из бывших супругов продавца. Часто в новом паспорте у продавца может не быть отметки о прекращенном браке, во время которого и была куплена квартира.
Отдельно хотелось бы выделить продажу квартир по «старым» документам, которые в электронном реестре не зарегистрированы. Это вообще непаханое поле для мошенника.
Встречаются и совсем уникальные случаи мошенничества. Например, когда покупатель осматривает одну квартиру, а по бумагам получает совсем другую.
Большая часть афер с недвижимостью проводится по поддельным документам. Современные технические возможности дают возможность мошенникам получать доступ к необходимым бланкам, договорам и печатям.
Нередко используется схема продажи жилья по доверенности, когда владелец этой недвижимости уже умер. Такая сделка не может быть законной, и со временем будет расторгнута.
Также мошенники могут предложить продать квартиру, к которой никакого отношения не имеют. Как только они получают задаток, сразу исчезают. Шансов вернуть деньги в такой ситуации почти нет.
Как покупать на «вторичке»?
При сделках с недвижимостью на вторичном рынке также вполне реально столкнуться с мошенническими схемами, которыми активно пользуются как продавцы, так и покупатели, комментирует Анна Гадяцкая.
Чтобы снизить риски при покупке квартиры, необходимо:
- Внимательно изучить документы на квартиру. Заключать договор на покупку квартиры нужно только с тем продавцом, который имеет законное право на продажу этой недвижимости, и при согласии совладельцев имущества.
- При покупке квартиры, которую владелец получил по завещанию, необходимо убедиться в отсутствии прав на эту квартиру других наследников, иначе возникает риск оспаривания наследства и договора купли-продажи.
- Внимательно изучить и осмотреть оригиналы всех документов на квартиру, и документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя.
По мнению Тимофея Сикорского, при покупке вторичного жилья необходимо проверить всю историю перехода права собственности на квартиру и включить в договор максимальное количество защитных оговорок и штрафных санкций.
Кроме того, можно воспользоваться электронным реестром, который позволяет в режиме онлайн проводить проверку недвижимости. Поэтому не лишним будет периодически проверять, все ли в порядке с вашей собственностью.
Мошенничество онлайн
Квартирные мошенники не стоят на месте, изобретая новые схемы для обмана. По данным Ассоциации ЕМА, уже известно о нескольких сайтах, которые якобы предлагают на продажу квартиры в Киеве. Но конечная цель мошенников – выманить деньги у потенциальных покупателей.
Для этого проводится фиктивный розыгрыш квартир, и «победителям лотереи», получившим смс о выигрыше, для оформления документов на жилье предлагают оплатить 1% государственной пошлины от его стоимости.
В реальности «новостройка» оказалась давно сданным в эксплуатацию домом, все первичное жилье уже давно распродано.
Мошенническая схема выглядит так:
Мошенники находят «подходящий» адрес в реально существующем доме, и пишут сайт, на который выкладывают информацию о розыгрыше квартир в этом доме.
Для придания правдоподобности акции, мошенники наполняют сайт схожим образом, как это действительно происходит на сайтах по продаже жилья – описывают преимущества местоположения дома, дают планировку квартир.
Однако и название компании, и название жилищного комплекса – выдуманные. Как и названия компаний, при поддержке которых якобы проводится акция.
Преступники делают массовую рассылку смс с текстом о выигрыше квартир. Большинство пользователей не поверят в «свою удачу», догадавшись, что имеют дело с мошенничеством. Но найдутся те, кто поверит, обрадуется, зайдет на указанный в смс сайт, чтобы узнать подробности, найдет там контакты «призового отдела» — и позвонит.
Мошенник, выдающий себя за «ответственного специалиста», в телефонном разговоре убедит жертву заплатить все государственные сборы, в том числе 1% стоимости жилья. Сумма будет не маленькая, но что такое 7 или 10 тысяч гривен, если речь идет о целой квартире в Киеве!
После того, как жертва переведет мошенникам деньги, телефон «специалиста» либо сменится, либо перестанет отвечать. Иногда мошенники тянут время, находят причины для задержки с вручением «приза», чтобы успеть обмануть больше людей.
Что делать, чтобы не стать жертвой мошенников:
- Не верить, что можно победить в акции, не принимая в ней участие. Чудеса – это из области фантазий, а реальный процент победивших в разнообразных акциях, тем более, с такими дорогостоящими призами, очень невелик.
- Проверять информацию. После проверки может оказаться, что никакого застройщика не существует, а разрекламированной новостройки либо совсем нет, либо она находится совсем в другом месте.
- Не переводить никаких денег до получения любого денежного приза. Даже если Вы – счастливчик, и действительно победили в какой-то акции, для начала убедитесь в реальности приза, получите на него права, а затем переводите «налоги». Кстати, налог надо платить в государственные органы, а не переводить на чей-то личный счет!
Сергей Савенко
