2017 год, по сравнению с несколькими предыдущими, был
достаточно благоприятным для рынка коммерческой недвижимости Киева. О том, какие
тенденции наблюдались, что происходило с арендными ставками, вакантностью, спросом,
узнавал ИАП «Столичная недвижимость».
Торговая недвижимость
Что нового?
В 2016 году объем ввода торговых центров в Киеве и в Москве достиг
рекордного уровня – 169 тыс. 200 кв. м. По данным Екатерины Весны, руководителя отдела торговых площадей компании JLL в столицах, рост составил 349% по
сравнению с 2015 годом. В течение года были открыты следующие ТЦ и ТРЦ:
Lavina Mall, ЦУМ, New Way, «Город». А оценка коммерческой недвижимости от https://appraiser-msk.ru/otsenka-kommercheskoj-nedvizhimosti/ сегодня очень выручает.
Арендные
ставки: собственники идут на уступки
По словам экспертов, для арендаторов прошлый год был
достаточно положительным в плане условий аренды и уровня ставок.
«В результате продолжающейся девальвации гривны и
непрогнозируемых колебаний курса иностранной валюты, падения реальных доходов
населения и общего снижения потребительских настроений, управляющие компании ТЦ
Киева идут навстречу арендаторам», – говорит Константин Олейник, заместитель руководителя департамента
стратегического консалтинга UTG.
По данным компании JLL, в 2016 году, в 3-м квартале,
впервые с конца 2014 года наблюдался рост арендных ставок. Под влиянием
постепенного восстановления динамики розничного товарооборота, стабильного
спроса на ликвидные помещения в наиболее успешных ТЦ, а также сезонного
фактора, максимальная ставка аренды в 3-м квартале увеличилась на 8% – до 780
долл. за кв. м в год. В наиболее успешных торговых центрах ставки повысились в
3 квартале 2016 года впервые за 2 года.
«К концу 2016 года ставки аренды стабилизировались и для
помещений торговой галереи площадью 100-200 кв. м в Киеве составили 20-70
долл./кв. м/мес. в зависимости от расположения ТЦ, его посещаемости,
популярности, общего пула арендаторов и якорного состава, а средневзвешенное
рыночное значение составило 30 долл. за кв. м/мес.», – говорит Константин
Олейник.
Также была распространена схема оплаты с процентом от
товарооборота: 2-5% для якорных арендаторов и 7-15% для операторов торговой
галереи.
Вакантность
изменилась
По словам Екатерины Весны, доля вакантных площадей на
рынке торговых центров Киева постепенно снижалась вплоть до 3-го квартала: по
итогам первых девяти месяцев 2016 года показатель составил 4,6%, снизившись на
1 п.п. за квартал и на 2,9 п.п. за год. К концу года доля вакантных площадей
увеличилась под влиянием выхода нового предложения на рынок (открытие ЦУМа и Lavina
Mall).
Особенности прошлого
года и прогнозы на текущий
В 2016 году наблюдалась ротация арендаторов – торговые
операторы оптимизировали свой бизнес путем переезда магазинов из нерентабельных
ТРЦ в более успешные. Для некоторых розничных сетей кризис стал временем
активного развития.
«Сохраняются предпосылки для открытия новых и расширения
существующих франшиз из-за появления качественных торговых помещений в
перспективных объектах с лояльными арендными ставками», – говорит г-н Олейник.
«Практика индивидуальных договоренностей при заключении договоров
и пересмотре условий аренды применяется все реже и распространяется в основном
на ключевых арендаторов торговых комплексов – большая часть новых договоров
подписываются в валюте», – добавляет Екатерина Весна.
Что касается прогнозов, то на 2017 год в Киеве заявлены к
открытию относительно небольшие проекты районного масштаба, а также
ритейл-парк. Для существующих торговых центров данная ситуация будет позитивно
влиять на динамику арендных ставок: они будут расти, но только при условии
общей стабильности и сохранения тенденции к росту экономики страны.
Офисная недвижимость
Строят мало
По данным Марьяны
Супчан, консультанта отдела стратегического консалтинга компании JLL в
Украине, всего в 2016 году на рынок Киева вышло 36 тыс. 500 кв. м офисных
площадей, что является довольно скромным показателем, но все же, это на 10%
больше результата предыдущего года. Все введенные площади – класса «В» и
являются следующими очередями существующих объектов и располагаются на Правом
берегу: БЦ «Ирва» (3-я очередь), ул. Радищева, 10/14 – 7 тыс. 100 кв. м; БЦ «Лагода»
(строение В), ул. Полевая, 21 – 9 тыс. кв. м; БЦ Protasiv Business Park (2-я
очередь), ул. Н. Гринченко, 2/1 – 14 тыс. кв. м; БЦ на ул. Лейпцигская, 15 (3-я
очередь) – 6 тыс. 400 кв. м.
Аренда
подешевела, вакантность снизилась
По данным аналитиков, максимальная арендная ставка
снизилась в 2016 году с 29 долл. США за кв. м в месяц до 28 долл. США за кв. м
в месяц. Снижение средних ставок было более ощутимым. В сравнении с январем
2016 года, они снизились для офисов класса «А» на 9% и на 11% для офисных
помещений класса «В».
По данным компании UTG, по состоянию на конец года, диапазон
запрашиваемых арендных платежей за 1 кв. м помещений в бизнес-центрах класса
«А» составляет 14-28 долл. за кв. м в месяц, а в классе «В» – 6-18 долл. за кв.
м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных платежей). Актуальными для рынка
остаются индивидуальные договоренности между операторами и арендаторами
относительно цен и условий аренды.
«Ввиду низкого объема ввода в 2015-2016 годах и
устойчивого спроса на офисные помещения уровень вакантных площадей снижается со
2-го квартала 2015 года. На конец 2015 года вакантность в среднем по офисному
рынку Киева составляла 24,2%, а к концу 3-го квартала 2016 года сократилась до
19,4%. По нашим предварительным оценкам, вакантность на рынке офисной
недвижимости Киева будет снижаться и дальше», – говорит Супчан.
Особенности прошлого
года и прогнозы на текущий
Основные операции на рынке в 2016 году были связаны с переездами
компаний, обусловленные поиском оптимальных условий аренды и улучшением
качества занимаемых помещений. Сделок, связанных с выходом новых крупных
компаний не наблюдалось.
«В структуре спроса в 2016 году на украинские компании
пришлось 54% поглощенного объема рынка, международные компании заняли,
соответственно, 46% офисных помещений», – говорит Олейник.
Он также прогнозирует, что дальнейшая реализация новых
(отложенных, замороженных) объектов и увеличение предложения на фоне пассивного
спроса без комплексного оживления рынка может усугубить конъюнктуру,
существенно обострить конкуренцию между действующими объектами, привести к
росту вакантности, снижению доходности, удлинению сроков окупаемости.
Гостиничная недвижимость
Глубокая «заморозка»
Гостиничном сегменте в 2016 году наблюдался «штиль». Все запланированные
на прошлый год к открытию гостиницы были заморожены либо отложены. Такие данные
озвучила Татьяна Веллер, руководитель
департамента гостиничного бизнеса компании JLL.
Проживание
дорожает, а пустых номеров становится меньше
В гривневом эквиваленте номера в отелях Киева в 2016 году
подорожали. По словам г-на Олейника, на начало 2 полугодия 2016 года, средняя
стоимость размещения в качественных гостиницах Киева в сутки составила 3 тыс.
525 грн. а по классам это: для гостиниц 5* – 9 тыс. 712 грн.; для гостиниц 4* –
2 тыс. 923 грн.; для гостиниц 3* – 1 тыс. 26 грн. Вместе с этим, размещение в
гостиницах Киева сопровождается разнообразными акциями, существенными скидками
за предварительное бронирование, для корпоративных клиентов и новых
постояльцев; подарками и поощрениями для гостей.
Что касается заполняемости, то по данным компании JLL,
загрузка гостиниц в украинской столице медленно, но верно восстанавливается:
рынок в прошлом году показывал уровень заполняемости около 40%.
Особенности прошлого
года и прогнозы на текущий
«На гостиничном
рынке в числе основных характеристик 2016 года стоит отметить постепенное
возвращение делового и туристического спроса, восстановление уверенности
международной общественности в безопасности направления и интереса к нему,
расконсервирование многих «отложенных» строек. Мы прогнозируем, что
качественный номерной фонд на рынке продолжит постепенное восстановление
операционных показателей. Предпосылок к активному росту предложения на сегодня
нет, так как вряд ли кому-то из девелоперов сейчас доступно финансирование
проектов в объемах, достаточных для агрессивного ввода новых объектов, поэтому
в ближайшие год-два у существующих игроков будет окно возможности для
укрепления своих позиций», – считает Татьяна Веллер.
Константин Олейник отмечает, что в 2017 году продолжится
реконструкция существующих гостиниц, введенных в эксплуатацию во времена СССР, а
также продолжится переход устаревших и несетевых гостиниц под управление
национальных и международных сетевых операторов.
Предлагаем также ознакомиться с обзором ситуации на рынке жилой недвижимости Киева в 2016 году.
