Купить квартиру на первичном рынке недвижимости сейчас стало делом рискованным. Застройщик применяет массу схем, чтобы нагреть руку на инвесторе. Юристы рассказали, как нужно правильно подойти к покупке жилья, чтобы не попасться на крючок застройщика-афериста.
Пришло время, и вы задумались о покупке квартиры, тем более, сейчас – в кризисное время – это выглядит особо привлекательным способом вложения капитала. К тому же, на каждом перекрестке, вдоль дорог, в интернете, метро, маршрутке вас «атакуют» яркие рекламные билборды с заманчивыми предложениями: горячая цена, акция, новый квартал в пяти минутах от станции метро или от центра города.
И все это – со стоимостью квадратного метра всего лишь в 10 тысяч гривен. Чего еще желать? Более того, квартира уже или готова для вселения, или уровень строительства составляет 90 процентов.
Вас уверяют, что дом уже сдается в эксплуатацию, он скоро получит почтовый адрес, потом застройщик оформит документацию на право собственности и, наконец, вручит это право вам. Затем состоится передача застройщиком дома на баланс жэка… И вот тут наступает момент истины – если застройщик добросовестный, то неожиданностей не будет. Но в последнее время как раз именно их и получает в избытке инвестор или, проще говоря, покупатель жилья. Классические аферы по принципу «Элиты-Центр» ушли в прошлое, сегодня застройщик прибегает к новым, изощренным способам нагреть руки на инвесторе.
«Свой» ЖЭК
Самый распространенный маркетинговый крючок застройщика – навязывание услуг принадлежащего ему ЖЭКа. Причем это может быть оговорено в первоначальном договоре с инвестором. И если вас сразу такое условие не смутило, то тогда не удивляйтесь заоблачным тарифам и жестким условиям по обслуживанию. Ярким примером подобной «аферы» может служить ситуация с покупателями квартир в жилом комплексе «Кришталеві джерела» в престижной живописной столичной Феофании.
Инвесторы до сих пор не могут стать владельцами приобретенных квартир и не вылезают из судов. Застройщик полностью пренебрег законодательными нормами, согласно которым после окончания строительства он должен инициировать подписание акта приема-передачи и выдать документы на право собственности.
Вместо этого он потребовал сначала подписать договор с обслуживающей компанией – ЖЭКом, и только потом предлагал подписать акт приема-передачи жилья. В то же время, условия ЖЭКа смело можно называть дискриминационными – огромные штрафы за несогласованный ремонт, платная парковка (площадка для которой является на самом деле коллективной собственностью), обязательное уведомление о том, где жилец находится, тарифы намного выше тарифов «Киевэнерго», для прохода на территорию комплекса нужно покупать пропуск.
Договор являлся бессрочным. Кто не подписал его, до сих пор живет без документов на оплаченные квадраты, передачу прав собственности на квартиру застройщик может затягивать на годы. Не помогают и суды, которые переносят заседания с одного месяца на другой. Не могут получить инвесторы и отданные за квартиру кровно заработанные, так как изначально недвижимость продавалась через договор переуступки.
А первичным владельцем жилья является сам застройщик. При откреплении квартиры застройщик возвращает инвестору первичную сумму, по которой якобы продал жилье, причем сам себе. Но если бы инвестор при заключении договора с застройщиком внимательно прочел этот договор, то проблем можно было избежать – все изначально было оговорено, отмечает юрист частной практики Сергей Ременко. «Если уже столкнулись с судами, то победить застройщика в одиночку практически невозможно. Он найдет тысячу оправданий, и суд будет на его стороне. Причем, застройщик крутит большими деньгами, инвестору тяжба с опытными юристами зачастую не по карману. В данной ситуации необходим коллективный иск.
Нужно создать инициативную группу, зарегистрировать ее, а потом она будет представлять в суде интересы всех обманутых владельцев квартир», – поясняет Ременко.
Без света и воды
Частыми стали и другие, неприятные для покупателей жилой недвижимости случаи, когда дом уже сдан в эксплуатацию, но жить в нем не представляется возможным – нет света и воды.
«В связи с ранее действовавшей возможностью осуществлять строительные работы на основании регистрации декларации (что позволяло избежать необходимости проведения экспертизы проектной документации), застройщики достаточно часто пользовались такой возможностью путем намеренного занижения технических параметров строительства.
Некоторые даже умудряются строить по декларации 25-этажные высотные дома. Также имеют место случаи разбивки фактически одного дома на два и более объектов, и строят дом по частям на основании деклараций», – рассказала юрист ЮФ «Ильяшев и Партнеры» Наталья Левчук.
Смысл этой замысловатой юридической казуистики вот в чем: к примеру, застройщик получает технические условия после начала строительства, а иногда даже не имеет их на завершающих стадиях сдачи дома в эксплуатацию, то есть, по факту, строители возводят не согласованный и не ожидаемый городом объект.
Как результат – подключение дома к инженерным сетям (водопроводу, канализации, отоплению, электричеству) окажется невозможным. Эта проблема напрямую коснулась инвесторов ЖК «Ново-Демеевский» в Голосеевском районе столицы.
Из-за спора застройщика и «Киевэнего», который заключался в том, что стороны все никак не могли согласовать пункты договора о передаче трансформаторных подстанций, жилой комплекс не подключался к инженерным сетям. Заложниками такой чиновничьей разборки стали сотни людей. На их вопросы, что же все-таки происходит, ответ был один – всему виной несогласованность законодательной базы. Чтобы исключить такую ситуацию, нужно внимательно ознакомиться с пунктами договора, где указываются условия передачи объекта инвестирования, поясняет Сергей Ременко.
«Можно через суд принудить застройщика устранить все возникшие проблемы, как и выплатить моральные и материальные убытки, согласно закону о защите прав потребителей», – подчеркнул юрист.
Аферы с землей
Самые распространенные на сегодня аферы застройщиков – увеличение технических параметров объекта (увеличение этажности, общей площади объекта, площади застройки земельного участка), но при этом соответствующие изменения проектной документации зачастую не проводятся.
«Часто встречаемся со случаями строительства объектов коммерческой недвижимости, да и многоквартирных жилых домов, на земельных участках с целевым назначением «для строительства индивидуального жилого дома». Кроме нецелевого использования земельного участка, такое строительство иногда осуществляется с нарушением строительных норм, поскольку зачастую площадь земельного участка не позволяет соблюсти необходимые требования относительно обеспечения парковочными местами, площади застройки земельного участка, инсоляции и прочее», – говорит Наталья Левчук.
Как правило, в случае нежелания или невозможности изменить целевое назначение земельного участка с земли общественной на землю жилой застройки, застройщики используют вариант со строительством «апартаментов». Собственники апартаментов, в результате, столкнутся с невозможностью в них прописаться, поскольку по законодательству данные объекты являются нежилыми. С этой проблемой столкнулся Михаил П., купивший жилье в Вишневом, в пригороде Киева. «До сих пор у нас нет никаких документов на купленную квартиру, подавали иски в суд, но проблема остается. Даже суд ее решить пока не смог», – рассказал он.
Наталья Левчук предупреждает, что даже ввод в эксплуатацию здания не является гарантией того, что впоследствии регистрация декларации о вводе в эксплуатацию не будет отменена. «Нам известны случаи, когда лица, купившие квартиры в здании, введенном в эксплуатацию, и оформившие правоустанавливающие документы на такие квартиры, столкнулись с ситуацией отмены декларации о вводе в эксплуатацию, что, в свою очередь, привело к отключению дома от коммуникаций.
Для решения проблем с вводом в эксплуатацию, застройщики иногда прибегают к помощи судов. Но ввод здания в эксплуатацию на основании решения суда является незаконным», – рассказала юрист.
Более безопасным, хотя и более затратным, является приобретение объекта недвижимости на первичном рынке после ввода объекта в эксплуатацию. При этом не стоит приобретать объекты, введенные в эксплуатацию на основании судебных решений. Дома, построенные на основании разрешения на ведение строительных работ, а не на основании декларации, являются более безопасными, поскольку проходят экспертизу проектной документации и, как следствие, более строго принимаются в эксплуатацию.
В тисках банка
Еще одна часто встречающаяся афера – невозможность получить квартиру в собственность даже после сдачи дома в эксплуатацию и даже при наличии всех разрешительных документов у застройщика, так как недвижимость находится в залоге у банка. То есть, пока застройщик не рассчитается с кредитором, вы лишены права распоряжаться купленной квартирой. И все – только потому, что инвестор не знает законов и, опять-таки, невнимательно изучил договор с застройщиком.
«По закону, права на недвижимость не могут быть переданы банкам в залог без согласия инвесторов. Это возможно только тогда, когда такой пункт есть в договоре с инвестором. Чтобы узнать, находится ли объект в залоге у банка, нужно через нотариуса получить выписку из реестра по этой недвижимости. Но если уже попали в лапы банка, то можно подавать иск в суд по поводу расторжения договора между банком и застройщиком, так как он был заключен без согласия инвестора», – пояснил Сергей Ременко.
Хитрое строительство
Поскольку действовавшее до 10 июня 2017 года градостроительное законодательство позволяло привлекать к строительству объектов подрядчиков без лицензии, то застройщики пользовались данной возможностью с целью уменьшения расходов на строительство. Как результат – качество строительных работ оставляет желать лучшего. «Купила квартиру в ЖК «Белый шоколад» в Белогородке под Киевом. Когда приступили к ремонту, выяснилось, что стены не утеплены, окна вываливаются. Вложили кучу денег, чтобы исправить неполадки. Но на этом наши проблемы не закончились.
Зимой по стенам пошла плесень. Оказалось, что в доме неправильно сделана вытяжка. Инициативная группа жильцов написала застройщику жалобу. Но на нее никто не отреагировал. Вот и выходит – кинулась на дешевизну и красочную рекламу, а окунулась в массу проблем и трату денег», – рассказала Лидия С. «Хотя упомянутый случай нельзя отнести к нарушению законодательства, это, а также использование некачественных строительных материалов, приводит к снижению качества построенных объектов. Понятно, что проверить все возможные нарушения достаточно сложно, поэтому рекомендую, по возможности, привлекать специалистов для проверки объекта», – отметила Наталья Левчук.
Покупая квартиру, внимательно нужно изучить оговоренную в документации технологию возведения здания, где должны быть указаны основные типы материалов, применяемых для строительства. И только потом, посоветовавшись со специалистом, сделать выбор. Покупка жилья на первичном рынке недвижимости сейчас представляет собой очень рискованное дело. И ждут ли вас в дальнейшем проблемы – зависит только от вас самих. Необходимо без спешки внимательно изучить всю документацию.
Выяснить, какие правоустанавливающие документы на землю имеются для отведения земли под застройку, какое целевое назначение земельного участка, есть ли разрешение на проведение строительных работ, какая схема продажи прав на недвижимость, какой ЖЭК принимает на баланс объект, какие основные строительные материалы и технологии применяются для возведения здания и отделки квартир.
И только посоветовавшись с юристом, можно подписывать инвестиционные договора и вкладывать деньги в свое будущее жилье.
Нана Черная
