В Украине большую часть многоэтажек построили в 60-70-х годах. “Сталинки” могут прослужить 125-150 лет, кирпичные и панельные многоэтажки – 100 лет, а “хрущевки” – всего 60 лет. Срок эксплуатации последних уже подошел к концу.
Долговечность здания оценивают по стенам и фундаменту. К примеру, добротный каменный или бетонный фундамент может простоять 150 лет, а кирпичные стены – около 100 лет, но при условии текущего и капитального ремонта других элементов здания – крыши, коммунальных коммуникаций, окон и дверей. Если, к примеру, в подвале “дырявые” трубы” и фундамент постоянно подмывается, срок эксплуатации дома сократится.
В Украине, рассказывает эксперт Института общественно-экономических исследований Всеволод Николаев, о капитальном ремонте жилого сектора никто долгое время не задумывался. Если ничего не делать, уверен эксперт, уже через десять лет собственники квартир в “хрущевках” окажутся без крыши над головой.
Пора сносить
“Хрущевки” строились в 1957-85-х годах как временное жилье – через 25 лет дома планировали снести, а вместо них построить более “долговечную” недвижимость. Такие многоэтажки в Советском Союзе считались “социальным жильем”, их раздавали бесплатно. Сами дома строили в стиле функционализма (коробки без архитектурных излишеств). Постепенно срок эксплуатации “хрущевок” продлили до 60 лет. Таким образом, здания, которые попали в первую очередь строительства, пора сносить уже в 2017-м. А если за это время дом ни разу не ремонтировали, он должен был пойти под снос еще десять лет назад.
Всего архитекторы разработали шесть серий “хрущевок”. Все они с невысокими потолками (2,55-2,6 метра) и с плохой тепло и звукоизоляцией. Кроме того, есть множество модификаций, разработанные разными проектными институтами.
Одни из первых в Украине построили “хрущевки” серии К-7. Это панельные дома с относительно большими кухнями, раздельными санузлом и комнатами. Как и в других “хрущевках”, в домах плохая шумо- и теплоизоляция. Такие многоэтажки пора сносить.
С 1956 по 1968 год строились “хрущевки” серии 1-335. Это одни из самых неудачных серий панельных домов. Такие дома строились без лифтов и мусоропроводов, с проходными комнатами и совмещенным туалетом и ванной комнатой. Срок эксплуатации истекает в 2016-2018 годах.
Самая распространенная в Советском Союзе серия – 1-447. Срок эксплуатации таких домов немного больше – еще десять лет, уверены эксперты, они могут простоять. Многоэтажки строили из кирпича, санузел совмещен, а самая большая комната в квартире – проходная.
“Около 80% многоэтажек построено до 80-го года. С определенной периодичностью необходимо было проводить ремонт коммуникаций, кровли, лифтов и так далее. Но в Украине такие ремонты практически не проводились. Мы должны сейчас компенсировать то старое недоделанное. После войны весь Советский Союз строил на разрушенных территориях, все силы были брошены на то, чтобы за два десятилетия отстроить страну. Никто не говорил о ремонтах. А сейчас мы попали в ситуацию, когда все построенное оказалось в состоянии просроченного ремонта”, – рассказывает Всеволод Николаев.
Почти каждая третья многоэтажка в Украине – одна из серий “хрущевки”. Но есть и другие дома – довоенные и послевоенные “сталинки”, многоэтажки, построенные в поздний период СССР и новостройки. По словам эксперта, “сталинки” рассчитаны на 125-150 лет, такие дома могут прослужить до 2050-2100-х годов.
Если со “сталинками” и “хрущевками” можно спрогнозировать срок эксплуатации, то с новостройками все сложнее. Застройщики не афишируют техническую документацию и очень часто экономят на стройматериалах. Бывают случаи, отмечает Всеволод Николаев, когда построенный дом оказывается непригодным для жизни сразу после сдачи в эксплуатацию.
“Когда вы покупаете квартиру в новом доме, вы не знаете, из чего этот дом сделан. Раньше были типовые проекты, в которых было указано, какой материал и какого качества используется. На основании этого было сказано, сколько прослужит дом. Сейчас же это все закрытая информация застройщика. Естественно, в погоне за прибылью застройщик покупает самые дешевые материалы – вы получаете самое низкое качество. Сроки эксплуатации таких домов гораздо ниже”, – рассказывает эксперт Института общественно-экономических исследований.
“В Киеве могут появиться свои трущобы”
Как уточняют в Минрегионстрое, технические условия, поточные и капитальные ремонты – проблема самих жильцов. После приватизации больше 97% квартир оказались в частной собственности украинцев. Поэтому отвечать за дома приходится самостоятельно. Более того, даже если дом оказался в аварийном состоянии, государство не обязано расселять жильцов. Украинцы, которые живут в “хрущевках”, уже через десять лет рискуют оказаться на улице.
“Я считаю, если у тебя есть недвижимость и у тебя нет средств его содержать, тогда нужно отдавать жилье в государственную собственность. Тогда за государственный или муниципальный счет она будет ремонтироваться. Люди доживут еще 10 лет в этих “хрущевках” и окажутся на улице”, – рассказывает Всеволод Николаев.
Уже сейчас, по мнению эксперта, городские власти должны проводить обследование домов и в каждой конкретной ситуации принимать индивидуальное решение. Не все дома, которые по документам уже пора сносить, непригодны для жизни.
“Каждый дом – проблема его собственников. И эти собственники никогда не смогут договориться, чтобы скинуться на обследование, потом на проектную документацию, потом попросить у города софинансирование. Это организационно очень сложно. На мой взгляд, город должен контролировать ситуацию с жилым фондом. А дальше он должен с жильцами решать вопрос о своем участии. Вот я сейчас пишу с Новой Каховкой планы работы. Город построен за три года 60 лет назад. Сейчас у них весь жилой фонд подошел к критической ситуации”, – рассказывает Всеволод Николаев.
Председатель совета директоров Ассоциации защиты активов Александр Ситухо уверен: ситуация в жилом фонде обострится в 2020 году. При этом эксперт также отмечает, наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций остаются “сталинки”.
“Новостройки во многих случаях не соответствуют критериям и срок их эксплуатации предсказать сложно. Например, по энергоэффективности только одна новострйока соответствует стандартам. Как ни странно, популярностью как инвестиционный объект как и прежде пользуется жилье сталинского периода. Это дома с небольшим количеством квартир. Они не оборудованы лифтами, эксплуатационные затраты не будут такими большими, как в панельных многоэтажках”, – рассказывает Александр Ситухо.
По мнению эксперта, есть большая вероятность “появления трущоб, районов, которые состоят из заброшенного жилья, где проживают люди с низким доходом”. Перед тем, как менять жилье, эксперт советует взвесить все “за” и “против” – расположение дома, его техническое состояние, транспортная развязка и так далее.
Как спасти недвижимость
Термомодернизация, или попросту – энергетические ремонт дома может продлить срок эксплуатации здания на 25-50 лет, рассказывает директор ДТЭК ЭСКО Роман Федорченко.
Она может включать в себя:
- замену инженерных коммуникаций (трубы, стояки, электропроводка);
- регуляторы тепла на батареях в квартирах;
- балансировка энергосистемы здания с установкой автоматических (или ручных) клапанов-регуляторов распределения теплоносителя в стояках;
- установка индивидуального теплового пункта с автоматическим погодным регулированием подачи тепла;
- система вентиляции с рекуперацией тепла, как для всего дома, так и индивидуально для квартир – каждый собственник выбирает свой вариант;
- утепление цоколя (на глубину промерзания грунта), утепление стен, чердака (крыши);
- замена окон в доме на современным энергоэффективные стеклопакеты.
Примерная стоимость полной термомодернизации хрущевки (например, 4 подъезда, 5 этажей, 100 квартир) может стоить более 13 миллионов гривен (с учетом модернизации инженерных систем, заменой труб, и т.д.). Если речь идет только об утеплении стен, перекрытий, замене окон в подъездах, установке ИТП, то стоимость может быть на уровне четырех-пяти миллионов гривен.
В Киеве, отмечает эксперт, деньги на модернизацию можно получить в рамках городской программы 70/30. “Есть еще такой инструмент как энергосервис – когда жители дома привлекают инвестора, комплексного подрядчика в лице энергосервисной компании (ЭСКО), который проводит энергоаудит, выполняет все работы по энергосберегающему ремонту здания, устанавливает современное оборудование с автоматическим погодным регулированием и вкладывает в это свои средства. ЭСКО возвращает свои инвестиции за счет достигнутой экономии энергоресурсов. А жильцы при этом получают обновленный дом с повышенным комфортом и продленным сроком эксплуатации.
Например, ДТЭК ЭСКО планирует в 2017 году инвестировать 7 миллионов гривен в энергомодернизацию систем теплоснабжения нескольких жилых домов в Киеве”, – рассказывает эксперт.
При этом ни программы 70/30, ни “теплые кредиты”, ни энергосервис сами по себе не являются панацеей для термомодернизации. В каждом конкретном случае может использоваться сочетание этих инструментов. Например, энергосервис лучше подходит для таких мероприятий, как балансировка энергосистемы здания и установка ИТП. Утепление лучше делать за счет программ 70/30, замену окон за счет средств жильцов или “теплые кредиты”.
Роман Федорченко также считает, если конструкция здания без повреждений – его лучше комплексно модернизировать. Чтобы построить новое здание с аналогичными параметрами – потребуется в 3-4 раза больше средств. “Но, в любом случае, рекомендуем иметь акт обследования конструкций на состояние фундаментов, стен, перекрытий на предмет возможного увеличения нагрузки на них. Это обезопасит и собственника и подрядчика. Думать нужно не только о “хрущевках”, но и зданиях всех других типов, в том числе тех, которые были построены за последние 20 лет. Энергоремонты нужно проводить вовремя, и до того, как здание придет в упадок. Иначе в “доведенные до ручки” здания инвестировать никому не будет интересно”, – рассказывает эксперт.
Александр Литвин
