Фото: pixabay.com
Сегодня можно еще купить квартиру подешевле. Для этого нужно всего лишь оформить ипотеку до начала 2020 года. То есть у людей еще остается месяц на раздумье. После этого жилье станет дороже, хотя экономисты делают прогноз, что цены на недвижимость в 2020 году в России останутся практически такими же, учитывая последние новости из банков, так как процентная ставка будет ниже.
Ситуация на рынке недвижимости
В 2019 году произошли серьезные перемены в связи со строительством квартир. Например, первого июля начал действовать новый закон, касающийся продажи жилья. Теперь больше не работает долевое строительство, которое новое законодательство отменило. При этом стоимость не подросла резко, как ожидалось.
Существует закон, связанный с дольщиками, который был исправлен в 2018 году, когда власти ввели поправку. Появился так называемый счет-эскроу, куда поступают их деньги, где они хранятся, пока строительство не будет окончено. Можно сказать, что их средства заморожены, к ним никто не имеет доступа. В июле же такое правило распространилось:
- на каждый новый строительный проект;
- а также на те дома, что были закончены только на тридцать процентов или меньше.
В таких зданиях было продано меньше десяти процентов квартир. Новая система требует особого внимания застройщиков, поэтому они для облегчения перехода на нее решили сейчас, пока еще действует старое законодательство, начать много строек, чтобы их хватило на ближайшие три-четыре года.
Счет-эскроу отразился на стоимости квадратного метра, так ранее строители пользовались средствами дольщиков, сейчас же берут кредиты в банках, что во многом удорожает стоимость жилья. Задолго до первого июля было ясно, что рынок потерпит серьезные изменения в продаже квартир. Хотя трудности были до этого, например, застройщики не всегда успевали продать нужное количество квартир, поэтому были вынуждены оформлять их на подставных людей и на компании-однодневки, теперь им не должно быть сложнее.
Оценочная стоимость
Если взять для примера Санкт-Петербург, то семьдесят процентов из всех объектов, находящихся на этапе строительства, остались на старых правилах. По всей области их число достигает семидесяти пяти процентов. Что же касается Москвы, то здесь их количество достигает всего лишь шестидесяти-семидесяти процентов. Другими словами, участники рынка живут еще без серьезных перемен.
Вот какие тенденции наблюдаются, начиная с июля 2019 года по всей России относительно строительного рынка:
- В первом полугодии 2019 года было много продаж квартир, где еще участвовали дольщики. Для этого застройщикам пришлось потратить немалые средства на рекламирование своих зданий, чтобы как можно больше продать жилья, используя ранние законы. При этом большинство продаж оказались поддельными, то есть на подставных лиц, чтобы набрать минимум в десять процентов.
- В июле резко уменьшилось количество заключенных договоров, оно упало практически на половину, так как кто желал купить новое жилье, осуществил затею по старому законодательству, ведь к новому большинство людей осталось равнодушными.
- Вместе с этим практически в два раза меньше было введено квартир в пользование.
Такое поведение можно легко объяснить – застройщик начал работать над недоконченными проектами, чтобы они достигли готовности, равной тридцати процентам, перебросив туда всю технику и рабочих. Так они думают сэкономить на кредитах.
Сколько же будет стоить жилье?
Фото: pixabay.com
До того, как новые правила начали действовать, т.е. до июля, стоимость квартир поднялась на 3,9 процента. И это при условии, что рост инфляции составил 2,5 процента. Выросла цена на квартиры еще за счет того, что поднялась ставка НДС. Если ранее она было восемнадцать, то теперь двадцать процентов.
В регионах ситуация примерно такая же, хотя и отлична друг от друга. Например, в Коми рост составил 11,5 процентов, а в Бурятии – 10,7. Московская область показала процент в 8,7. Что касается Томской и Кемеровской области, то здесь он достиг 8,3. Если говорить о вторичном жилье, то оно сильно не подорожало, так по стране процент не превысил 1,6. В текущем году с июля по подсчетам Министерства строительства цены практически во всех регионах Российской Федерации, а их всего 85, выросли. Данные используются, чтобы оформлять субсидии для малоимущих.
Есть данные, что такие цены немного завышены, так как властям выгоднее, чтобы субсидий было меньше. Учитывая это, средняя цена одного квадратного метра по Москве должна быть не менее ста тысяч рублей, что вполне удовлетворяет всех. Например, «Яндекс» так оценивает стоимость квадратного метра – 190 тысяч рублей. Получается, что московские малоимущие, получающие субсидию, не смогут иметь денег даже на покрытие одного квадратного метра.
За текущий год ожидается, что должно быть по госпрограмме выдано 88 миллионов квадратов, но за прошлые полгода застройщикам удалось сдать только 30,1 млн, это в два раза меньше того, что должно быть в действительности. Спустя пять лет ожидается, что сдавать нужно будет 120 млн. квадратов ежегодно.
Влияние на изменение стоимости
Рано предугадывать стоимость жилья, которую стоит ожидать в будущем. Необходимо для начала разобраться, что влияет на них и какими они будут в следующем году. Вот несколько факторов, оказывающих влияние на стоимость:
- изменения для дольщиков;
- новое в ипотечном кредитовании, в том числе и по социальным программам;
- застройщики предлагают соцпрограммы и акции со скидками.
Так как использовать эскроу-счет стало обязательным условием при покупке квартиры в ипотеку, то стоимость их резко увеличилась. Так, например, сейчас застройщики заканчивают срочно начатые проекты, чтобы сэкономить на кредитах, используя деньги дольщиков по старым правилам. Поэтому цена на жилье выросла, ведь возник некоторый ажиотаж, так как квартиры резко начали продаваться.
Те проекты, что были начаты до первого июля, теперь «заморожены». Дольщикам придется неопределенное время подождать. Конечно, рано или поздно они достроятся, но не так быстро, как новые проекты. Также появится новый вид продаж, когда застройщики будут избавляться от квартир, купленных подставными компаниями. Ведь у кого-то не получилось с ипотекой, кто-то решил стать дольщиком из-за ажиотажа. Делать прогнозы, учитывая эти договоры, сложно. Хотя стоимость жилья «на этапе котлована» будет ниже, чем готовое.
Еще один фактор, влияющий на изменение правил, связан с ипотекой. Так в прошлом году она собрала примерно 1,4 млн. кредитов, сумма достигла трех триллионов рублей. В текущем году идет спад, к ипотеке обратилось меньшее количество людей.
Почему спад в ипотеке: причины
Фото: pixabay.com
Первая причина – это ипотечная ставка. Например, в прошлом году она была особенно низкой и составила 9,56 процентов. В текущем году она достигла десяти процентов. В 2020 ожидается, что ставка будет не выше 9,5 процентов. К 2024 упадет до 7,9. Для этого есть все предпосылки, так как ЦБ в сентябре объявил, что ставка будет равна семи процентам годовых.
Вторая причина в том, что стоимость квадратных метров растет, к тому же россияне и так обременены большими кредитами. Например, есть регионы, где люди обязаны выплачивать в год до половины своих доходов.
Несмотря на эти две причины, кредиты население будет брать и дальше, в том числе и ипотеку. Государство, в первую очередь, думает о семьях, где есть дети. Именно для них прежние ставки были недоступны. Теперь же с новыми условиями ожидается, что будет больше средств выделяться для субсидий и изменится процент:
- Достигнет максимального значения в шесть процентов годовых, хотя действуют также 4,9, если в семье появился второй, третий и так далее ребенок позже 2018 года. При проживании этой семьи на Дальнем Востоке размеры упадут к двум процентам, пока не наступит ажиотаж.
- Компенсационная помощь, выплачиваемая однажды, достигающая 450 000 руб., выдаваемая семье, где больше трех детей, а последний ребенок родился не ранее 2019 года.
- Материнский капитал возрос до 466,6 тысяч руб., начиная с 2020.
- Возможно использовать ипотечные каникулы, когда на полгода заемщик может лишиться кредита, если возникли проблемы с выплатами.
Получается, что, начиная со следующего года, возможно реально использовать ипотеку даже в малоимущих семьях. При этом резко вырастет спрос на жилье, которого должно строиться больше, несмотря на то, что его стоимость увеличится. Удорожание достигнет восьми процентов.
Уменьшится количество социальных предложений
Застройщики начнут меньше делать соцпредложений, так как ранее с их помощью они составляли друг другу конкуренцию. Например, можно было платить за квартиру в рассрочку по скидке, по более низкой цене, взаимодействуя с банком. Сейчас же все это может быть отменено:
- Рассрочки больше не будет, так как на эскроу-счет деньги переводятся единожды и полностью;
- Скидка возможна только ограниченная, так как застройщик вынужден будет обращаться за займом в банк, то снижение цены на жилье сделает его нерентабельным;
- Совместная программа останется в ограниченном виде, так как уже не будет столь выгодной. Например, можно будет ипотеку уменьшить до 1,6 пунктов, так как банк большее снижение компенсировать не сможет.
В итоге, так как будет широко использоваться эскроу-счет, спрос на жилье вырастет благодаря льготному ипотечному кредиту, отменится спецпредложение, выдаваемое строителем, значит, квадратный метр станет в разы дороже. Только остается вопрос, насколько сильно она подорожает.
Официальное прогнозирование
Фото: pixabay.com
Цена на квадратные метры увеличилась, так как стали использоваться счета-эскроу, защищающие людей. При этом власти с самого начала предполагали такую реакцию рынка. Например:
- Набиуллина Эльвира, являющаяся главой Банка России, сообщает, что цена на квартиру вырастет и будет увеличиваться по новым правилам. Наступит время, когда стоимость расти перестанет и станет относительно стабильной, но цену не назвала.
- Мутко Виталий, являющийся вице-премьером, курирующий строительство, сообщил, что стоимость уже поднялась на семь процентов. Хотя это только начало, но скоро цена расти перестанет, так как рынок адаптируется к новому закону.
- Минэкономразвития РФ также сообщает, что цены пока растут. Орешкин Максим, являющийся главой данного подразделения, заметил, что стоимость жилья будет становиться все больше и больше в течение достаточно длительного периода, начиная со следующего года. Должно будет компенсироваться понижение ставки по процентам на ипотеку. Учитывая, что ее значение собираются опустить на два процента, то цена будет расти соответствующе.
- Министерство строительства сообщает, что стоимость жилья станет выше только на пять-семь процентов. Стасишин Никита, являющийся заместителем министра, сказал, что обещанных прогнозов в росте на 15-20 процентов не произойдет.
Это что касается официальных прогнозов, для полной картины нужно прислушаться и к неофициальным, идущим от самих людей.
Неофициальные прогнозы
Рынок имеет разные особенности, именно исходя из этого, можно говорить о примерной цене. Рыбкина Елена, которая является директором по маркетингу компании «НДВ – Супермаркет недвижимость», сообщает, что в течение следующих двух-трех лет квартиры продолжат строиться, используя прежний закон. А таких зданий более 75 процентов. Но даже они достраиваются по жестким нормам, хотя и есть гарантия, что строительство закончится.
Учитывая это, можно сказать, что застройщик будет продолжать, применяя старые правила, пользоваться акциями и спецпредложениями, отличающие их от строительства с эскор-счетами. Фетисов Василий, являющийся представителем Группы «Эталон», сообщает, что стоимость вырастет, так как застройщик просто вынужден это делать, ведь ему теперь придется отдавать банку процент по кредиту, который он возьмет под строительство. Объемы построек также уменьшатся, объединив вместе мелких застройщиков в более крупные.
Кузнецова Наталья, являющаяся руководителем агентства недвижимости под названием «Бон Тон», сообщает, что стоимость не подскочит, ведь переход застройщики осуществят плавно. Поэтому и цены постепенно будут увеличиваться. Эксперты делают примерно одинаковое прогнозирование, что касается столицы и регионов. Например, московские квартиры подорожают весной, пока же строительство будет проходить по старым правилам, как сообщает компания «Инком-Недвижимость».
Рост цен
Как будут увеличиваться цены:
- Минимально цены вырастут на шесть-восемь процентов, такая сумма понадобиться застройщику для выплаты по кредиту;
- Не будет роста цен на десять-пятнадцать процентов, так как еще достаточно большое количество проектов, работающих по старым правилам (для Москвы он достигает 85 процентов).
Магилина Ольга, являющаяся зам. руководителя компании «Каскад Недвижимость», сообщает, что просто из-за новых правил больше не будет скидки, которую предлагал застройщик. Ведь вся сумма будет поступать не ему в бюджет, а на эскроу-счет. Но это не все.
Будет увеличено количество проектов. Если сегодня каждый год застройщик предлагает до семидесяти миллионов метров, возводя при этом всего сейчас 130, то госпрограмма планирует запустить именно столько миллионов квадратных метров в год. Увеличение числа проектов – требование государства.
Выполнить такой план сложно, как считает Игнахин Кирилл, являющийся генеральным директором «Левел Груп». К тому же новые правила приведут к тому, что количество новых зданий сократится именно из-за нового законодательства. По этой причине вырастут цены на жилье, ведь спрос останется.
В итоге как на основе прогнозов официальных, так и неофициальных экспертов можно сделать вывод, что ожидается рост цен на квадратный метр примерно на шесть-семь процентов.
Покупать ли квартиру сейчас?
Фото: pixabay.com
Уже стало ясно из статьи, что цены на жилье неизбежно вырастут. Поэтому осталось три или четыре года, когда еще можно приобрести квартиру в новостройке по более низкой стоимости со скидкой, так как потом жилье станет дороже и еще вопрос, насколько именно.
Если есть средства на квартиру, то лучше не медлить и выбрать жилье, учитывая его качество и цену. Ведь в будущем из-за обесценивания рубля оно обойдется дороже. Если хочется купить жилье, используя ипотеку, тогда стоит призадуматься. Сейчас процентный пункт достаточно высок, будет ли он ниже – еще вопрос, например, власти обещают восемь процентов, но это еще не факт.
Центральный Банк Российской Федерации уже снизил ключевую ставку до семи процентов годовых, опустив за собой ставки, которые применяются к депозитам и вкладам. Что же касается ипотечного кредита, то здесь все пока очень дорого, если не считать нескольких регионов. При этом, начиная с первого октября, кредит банку выдать станет труднее. Ведь придется учитывать долг, который будет висеть над клиентом. К тому же уже в следующем году, возможно, произойдет ограничение по выдаче кредита, если первоначальный взнос небольшой.
Категория семей, которые могут оформить ипотеку без проблем:
- Если в семье больше двух детей;
- Если второй ребенок родился не ранее 2018 года.
Такие семьи имеют право пользоваться ипотекой со ставкой в 4,9 процента годовых. При этом она не будет меняться весь срок выплаты кредита.
Покупка жилья через ДДУ
Решив купить жилье в доме, что еще строится, используйте ДДУ. Тут можно сделать переуступку. Уже говорилось, что застройщик иногда сам у себя покупает квартиру, оформляя ее на подставное лицо, чтобы показать высокий процент продаваемости. Хотя такая продажа проходит по более сложным правилам, но она выгодней, так как обходится дешевле.
Относительно вторичного жилья хочется сказать, что здесь все очень сложно. Хотя цена на квартиры в уже построенных зданиях выросла, она может еще и упасть. Делать такие покупки или нет, решать каждому нужно самостоятельно, так как делать прогнозы на будущее в этом отношении сложно.
Из этого следует следующий вывод: найдя подходящую квартиру, имея на нее сразу всю сумму, покупайте, если же нет таких денег либо нет подходящего варианта, то не спешите. Тратить деньги лишь бы на что-то – будет проигрышным вариантом.
Альтернатива
Конечно, больше всего люди покупают недвижимость в городе, это либо новостройка, либо вторичное жилье. Но такие сделки – это не единственная возможность приобретения жилья. Можно использовать альтернативные варианты.
Например, на Западе широко распространено арендное жилье. Поэтому можно не покупать квартиру, а ежемесячно или ежегодно выплачивать за нее некоторую сумму в качестве аренды. Правда в России данный метод строительства пока распространен нешироко, поэтому найти жилье, построенное именно для аренды, в нашей стране сложно, так как рентабельность его все еще низкая.
Хотя и есть несколько домов, которые были построены или еще возводятся именно для аренды, они находятся пока только в Москве, а также в нескольких областных центрах Российской Федерации. Возможен такой способ аренды, как «тест-драйв», который организует застройщик.
Еще один способ приобрести недорогое, но и необычное жилье, так это апартаменты. Здесь имеется в виду помещение, где жить можно, но в России оно таковым не является. Его строители переделывают под квартиру, дают на него скидку до 15-25 процентов. Правда у такого недорого жилья есть три существенных минуса:
- Коммунальные услуги стоят дорого, так как помещение оформляется, как на организацию.
- Плохо изолируются шум с улицы и, наоборот, из квартиры. И вы, и вас все будут слышать.
- Получить прописку в такой квартире невозможно.
Проживание вне города
Фото: pixabay.com
Если вы вообще не хотите жить в черте шумного и загазованного города, а предпочитаете дачный поселок, тогда существует несколько интересных предложений по этому поводу. Например, можно самостоятельно построить свой дом. Хотя это дорогое удовольствие, но и здесь государство придумало заманчивые предложения:
- Ипотека выдается на дом, который строится из дерева. В нее входит комплект древесины для такого строительства, а также услуга фирмы, которая будет осуществлять строительные работы. Процентная ставка составляет одиннадцать процентов годовых. Только купить место под строительство, провести коммуникационные линии, отделать помещение нужно будет самостоятельно, за свои деньги. Есть также ограничение по покупке такого дома. Это можно сделать лишь в одном банке «Дом.рф», а также только в нескольких организациях, которые располагаются в Московской области.
- Ипотека выдается на дом, который строится из другого, отличного от дерева, материала. Опять же, можно оформить только в «Дом.рф», а также лишь под залог. Закладывать придется сам земельный участок, на котором будет возводиться постройка. Вариант рискованный и дорогой. Так как пока не будет погашен кредит, достроенный дом принадлежит банку.
Еще есть вариант покупки жилого дома под залог другого жилья, чтобы отдыхать в загородном коттедже летом. Также можно взять кредит, чтобы купить уже готовую постройку, только найти подходящую и не очень дорогую сложно.
