В Украине действует закон о реконструкции жилых кварталов с устаревшими домами, однако воплотить нормы документа в жизнь крайне сложно.
В этом году в Украине заканчивается срок эксплуатации построенных в 1957 году “хрущевок”. После этого жить в таком доме, отмечают эксперты, небезопасно. Пятиэтажки нужно либо капитально ремонтировать (утеплять и укреплять стены, менять все коммуникации), либо сносить. В Украине уже больше десяти лет действует закон, согласно которому за счет инвесторов должны провести реконструкции целых кварталов: старые дома снести, а на их месте построить новые. Однако масштабную реконструкцию провести не удалось. Более того, в некоторых районах это невозможно.
Инвестор может заработать только в том случае, если на месте пятиэтажке построить девятиэтажный дом – часть квартир отдать жильцам разрушенной “хрущевки”, а вторую часть – продать. Однако в некоторых районах есть ограничения на этажность домов. Кроме того, согласно закону, только после согласия всех жильцов может быть принято решение о реконструкции.
Пора сносить
Изначально “хрущевки” строились как временное жилье. Предполагалось, что уже через 25 лет пятиэтажки снесут, а на их месте построят новые здания. “Хрущевки” считались “социальным жильем”, квартиры небольшой площадью, невысокой звуко- и теплоизоляцией раздавали бесплатно. Первый такой дом построили в 1957 году, последняя серия вышла в 1985-м.
Постепенно срок эксплуатации продлили с 25 до 60 лет. Здания, которые построили в первую очередь, пора сносить уже в этом году. А если за это время дом ни разу не ремонтировали, он должен был пойти под снос еще десять лет назад.
“80% многоэтажек построено до 80-го года. С определенной периодичностью необходимо было проводить ремонт коммуникаций, кровли, лифтов и так далее. Но в Украине такие ремонты практически не проводились…Никто не говорил о ремонтах. А сейчас мы попали в ситуацию, когда все построенное оказалось в состоянии просроченного ремонта”, – рассказывает эксперт Института общественно-экономических исследований Всеволод Николаев.
В столице больше трех тысяч устаревших пятиэтажек, в которых живут больше двух миллионов семей. Такие дома теряют до 50% тепла, поэтому суммы в платежках могут быть в несколько раз выше, чем в новых или тепломодернизированных домах. Кроме того, если внутренние коммуникации в доме изношены, скорее всего, в подвалах будет круглый год сыро. Как говорят эксперты, в такой ситуации появляется строительный грибок, который отравляет жильцов первых трех этажей.
Председатель совета директоров Ассоциации защиты активов Александр Ситухо уверен: ситуация в жилом фонде обострится в 2020 году. По мнению эксперта, есть большая вероятность “появления трущоб, районов, которые состоят из заброшенного жилья, где проживают люди с низким доходом”. Фактически, украинцы, живущие в устаревших “хрущевках”, рискуют остаться без жилья уже через 10 лет.
Как уточняют в Минрегионстрое, технические условия, поточные и капитальные ремонты – проблема самих жильцов. После приватизации больше 97% квартир оказались в частной собственности украинцев. Поэтому отвечать за дома приходится самостоятельно. Более того, даже если дом оказался в аварийном состоянии, государство не обязано расселять жильцов.
Еще в 2006-и в Украине приняли закон “О комплексной реконструкции жилых кварталов”. После этого Кабинет министров утвердил список районов по всей стране, которые должны пойти под снос. Всего более пяти миллионов квадратных метров жилой площади.
В столице планировали снести “хрущевки” и построить на их месте новые дома в 11 микрорайонах. Согласно документу, общая площадь, которую нужно снести в столице, достигает более миллиона квадратных метров. К примеру, в Соломенском районе планировали реконструировать квартал, ограниченный улицами Курской, Фучика и Воздухофлотским проспектом. Проект реконструкции разработал “Теплобуд”, а деньги нашли в США – компания “Global Technology Project” согласилась инвестировать 140 миллионов долларов. По оценкам основателя “Теплобуда” Вячеслава Пиотковского, такая инвестиция могла принести на тот момент около 200 миллионов долларов прибыли, на данный момент – около 50 миллионов.
Идея такой инвестиции очень простая. Застройщик сносит “хрущевки”, а на их месте строит дома побольше. Собственники квартир в старом доме гарантировано получают жилплощадь в новостройке, а оставшиеся квадратные метры инвестор продает по рыночным ценам.
При этом в законе сказано, что новая квартира должна быть на 50% больше старой. Если в “хрущевке” была квартира площадью 50 квадратов, в новостройке можно получить 75 квадратных метров. “Мы планировали сдавать квартиры так, чтобы в нее можно было перенести мебель и жить. Квартиры с ремонтом, сантехникой, даже обоями!”, – рассказывает Вячеслав Пионтковский.
Однако, несмотря на существующий закон, проект реконструкции не могут реализовать уже больше 10 лет. Несколько лет пришлось ждать, пока в КГГА разработают типовой договор, потом – пока его направят в Кабмин, а сейчас – пока создадут рабочую группу и проведут среди застройщиков конкурс.
В то же время в КГГА заявляют, что реконструкция устаревших жилых кварталов – одно из ключевых направлений деятельности местной власти. Еще в прошлом году на сайте мэрии появилось сообщение: на участке в пределах улиц Милютенко, Шолом-Алейхема, Братиславской и Лесного проспекта снесут старые пятиэтажки и построят на их месте жилищный комплекс.“Для отселения жителей построят стартовый жилищно-общественный комплекс на 282 квартир на свободной от капитальной застройки области и блок торгово-бытового назначения с многоуровневым паркингом”, – говорится в сообщении.
Какие еще есть варианты
Провести модернизацию своего дома. Примерная стоимость полной термомодернизации хрущевки (например, 4 подъезда, 5 этажей, 100 квартир) достигает более 13 миллионов гривен (с учетом модернизации инженерных систем, заменой труб, и т.д.). Если речь идет только об утеплении стен, перекрытий, замене окон в подъездах, установке ИТП, то стоимость может быть на уровне четырех-пяти миллионов гривен. Полная модернизация может продлить срок эксплуатации дома на 10-15 лет.
При этом стоит отметить: во время капитального ремонта жильцов необходимо отселивать. Если при реконструкции со сносом, в первую очередь строится “стартовый дом” на свободной площадке и туда селят жильцов “хрущевки”, которую снесут в первую очередь, то во время капитального ремонта искать временное жилье собственникам квартир приходится самостоятельно.
Еще одна проблема – финансирование. Энергосервисный компании в модернизацию жилых домов деньги на данный момент не инвестируют из-за невысокой рентабельности. В некоторых городах, в том числе и Киеве, действуют программы софинансирования. Например, 70% работ оплачивает город, а 30% – жильцы в счет кредита.
Продать квартиру в “хрущевке”. Александр Сутихо отмечает: перед тем как менять жилье, стоит взвесить все “за” и “против” – расположение дома, его техническое состояние, транспортная развязка и так далее.
“Новостройки во многих случаях не соответствуют критериям, и срок их эксплуатации предсказать сложно. Например, по энергоэффективности только одна новостройка в столице соответствует стандартам. Как ни странно, популярностью как инвестиционный объект как и прежде пользуется жилье сталинского периода. Это дома с небольшим количеством квартир. Они не оборудованы лифтами, эксплуатационные затраты не будут такими большими, как в панельных многоэтажках”, – рассказывает Александр Ситухо.
К слову, на данный момент “хрущевки” планируют сносить в столице РФ. Москвичи к этому решению отнеслись неоднозначно. Горожане провели несколько акций протеста против программы реновации. Новая программа должна затронуть почти два миллиона семей.
