В Киевской области продолжается строительный бум. Хотя по итогам 2016 г. в столице было введено в эксплуатацию 1 334 тыс. кв.м. жилья (на 2% меньше, чем годом ранее), но с учетом пригорода (2 060 тыс. кв.м.), положительная динамика составила 5%.
Суммарно в Киеве и области построили 36% всего украинского жилья, что позволило региону сохранить лидирующие позиции в отрасли.
Ищут недорогое
Наиболее активная застройка велась в столичном Киево-Святошинском районе (878 тыс. кв.м), Ирпене (316 тыс. кв.м) и Броварах (137 тыс. кв.м).
«В прошлом году только в Киеве граждане потратили на покупку жилья порядка $250 млн., заключено порядка 35 тыс. сделок. Столица по-прежнему лидирует и по дороговизне. За ней следуют Донецкая, Харьковская и Киевская области», — рассказала аналитик компании NAI Ukraine Марина Гуревич.
Пиковыми стали весенние месяцы и июль прошлого года. Наибольшим же спросом пользовалось жилье средней ценовой категории стоимостью $50-100 тыс. За такие деньги реально купить 2-3-комнатную квартиру в разных районах Киева. При этом при относительной стабильности количества сделок, суммы, потраченные на недвижимость, сокращаются, что свидетельствует о смещении спроса в сторону более бюджетного жилья.
Структура сделок по покупке жилья в Киеве 2016 году, %
Учитывая сильно упавшую покупательную способность, застройщики больше всего строят именно однокомнатных квартир, а также делают акцент на так называемые смарт-квартиры по 20-30 кв.м.
«Покупатель смотрит на цену, а только потом на все остальные характеристики жилья. Смарт-квартиры сейчас в тренде именно потому, что дешевые», — отметил юридический советник Адвокатского и риэлтерского объединения Украины Вячеслав Гончаров.
Как рассказал нам консультант по недвижимости Иван Кудояр, 1-2-к. квартиры сейчас составляют порядка 60% всех сделок.
Квартиры распродаются
При этом строить дома стало дороже. Установленная Министерством регионального развития стоимость возведения жилья на 2017 г., в среднем на 12-13% выше, чем показатели предыдущего года.
Стоимость сооружения жилья по регионам Украины, за кв.м. грн с НДС
Плюс спрос на жилую недвижимость падает: в последние несколько лет в новостройках к моменту ввода в эксплуатацию стабильно остается часть нераспроданных квадратных метров. Примечательно, что спрос в сегменте бизнес и премиум снижается меньше, чем в экономе.
Продавцам приходится приложить немало усилий, чтобы пристроить квартиры.
Так, жилье среднего ценового сегмента может продаваться до года, а более дорогое — еще дольше. Реализация нестандартных апартаментов премиального класса может занять 1,5-2 года.
«Конечно, есть случаи и быстрой продажи — в рамках 4-6 месяцев, однако стоит отметить практику разницы между asking price и ценой сделки, которая может достигать 40%», — говорит Марина Гуревич.
Как отметил Иван Кудояр, практически все продавцы готовы сейчас торговаться. Конечно же, все индивидуально, но, если повезет, можно добиться скидки от 10 до 40% от начальной цены.
Но спрос не растет даже на фоне общего снижения цен на жилую недвижимость. Так, по данным NAI Ukraine годовое удешевление жилья достигло 12-13% для Киева и 6% для области. Наиболее дорогими по-прежнему остаются Шевченковский, Печерский и Оболонский районы.
Намного меньше стали покупать квартир и под сдачу в аренду.
«Таких сделок около 10% от общего количества. Арендой стало невыгодно заниматься из-за дорогой коммуналки и более строгого налогообложения. И такая ситуация не только в столице, но и по другим регионам, просто в туристических городах дела обстоят не настолько плохо, как в других», — отметил аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
Застройщики срывают сроки
Как рассказали нам риелторы, больше всего в этом году будет дешеветь вторичный рынок.
«Трех-четырехкомнатные «панельки» и старые дома (хрущевки) — еще минус 5-10%, квартиры в удаленных районах — тоже минус 5-10%. А вот ходовые «однушки» и «двушки», а также новострои будут только дорожать», — рассказал соучредитель АН «Бюро недвижимости» Александр Бортник.
При этом покупатели жилья все чаще рискуют столкнуться с недобросовестными застройщиками. Из-за нехватки финансирования и неоднородного спроса многие компании уже неоднократно переносили сроки сдачи домов.
По словам Костецкого, если раньше строители позволяли себе затягивать сроки до года, то сейчас и опозданием в 2-4 года уже никого не удивишь.
«Банки не финансируют строительство, покупателей не хватает. Многие застройщики сейчас начинают работы сразу на нескольких участках и перекидывают строителей на те, где лучше покупаются квартиры. А продавать жилье начинают еще на уровне котлована. Украинцам вкладываться в квартиры становится все более рискованно: неизвестно, какой объект достроится, какой заморозится. А при неблагоприятных факторах, как, например, рост курса доллара, многие застройщики могут пострадать», — подметил Сергей Костецкий.
Впрочем, судя по всему, масштабная катастрофа на столичном рынке недвижимости, которую эксперты прочили еще осенью минувшего года (ожидалось, что в Киеве одновременно объявится несколько строительных пирамид, из-за чего без денег и жилья останутся тысячи граждан), если и не окончательно отменяется, то, по меньше мере. откладывается на неопределенное время.
Денис Вергун
