Киевские власти хотят навести порядок в вопросе учета паевых взносов, которые платят застройщики на развитие инфраструктуры. КГГА анонсировала запуск через 2-3 месяца открытой электронной базы договоров с указанием размеров паевых взносов каждой компании.
Это должно облегчить условия работы застройщиков и помочь уменьшить коррупцию при уплате взносов, рассказал управляющий партнер юридической фирмы Pravovest Глеб Сегида. По его словам, проблема расчетов и уплаты паевых взносов вошла в ТОП-5 причин, тормозящих работу строительной индустрии, выделенных бизнес-омбудсменом летом прошлого года.
Напомним: тогда в черный список также попали сложности с получением информации по вопросам градостроительства, архитектуры, планировки территорий; отсутствие данных по целевому использованию земли (это не позволяет заранее «прицениться» к участку, и понять, что можно строить в конкретном месте, а что запрещено). А замыкают пятерку проблема присвоения почтовых адресов и устаревшие государственные нормы и стандарты, многие из которых действуют еще с советских времен.
Паевые взносы тянут на свет
По идее, паевой взнос нужен для создания инфраструктуры перед вводом в эксплуатацию того или иного объекта — жилого дома, офисного центра, торговых помещений и пр. И платить его, согласно закону «О регулировании градостроительной деятельности» обязаны все застройщики. Для жилья он составляет 4% от сметной стоимости дома, а для коммерческой недвижимости — до 10%. При этом на практике, как констатирует Глеб Сегида, местные власти могут уменьшать размеры паевого взноса по своему усмотрению.
«В этом и состоит коррупционность этого взноса», — подчеркнул юрист.
Понятно, что если одной компании насчитают меньше, то она получит явное конкурентной преимущество перед теми, кто платит больше. Ведь так или иначе паевой взнос ложиться на себестоимость строительства, а значит, и на цены для покупателей.
Чиновники уже давно поняли, что застройщики не против сэкономить, поэтому за «скромные комиссионные» уменьшают паевые взносы для «своих» компаний.
С открытием же электронной базы с данными, какие паевые взносы платит каждый застройщик, возможности местных властей корректировать цифры существенно уменьшатся. Ведь тогда у рынка будут возникать резонные вопросы, почему по одному объекту чиновники сделали «скидку», а по другому — потребовали полную уплату.
«Прежде всего, это надо самим застройщикам. Они получат данные, о которых раньше только догадывались или обсуждали в кулуарах. Плюс — возможность влиять на изменение условий. Властям придется устанавливать четкие правила, по которым будут играть все. А не так, что кому-то дают 95% скидки, а кому-то только 5%», — отметил адвокат, управляющий партнер ЮФ Mozhaev&Partners Михаил Можаев.
Скидок не будет
Тем не менее, застройщики поспешили предупредить: борьбе с коррупцией новая база данных, может, и поможет, а вот на цены точно не повлияет.
Ведь, как утверждают в компаниях, в реальности они не только платят взнос, но и за свои деньги подводят коммуникации, облагораживают территорию, строят детские площадки. В общем, еще раз финансируют все то, что должны делать местные власти на собранные паевые взносы. Пересчитать же переплаченные суммы в счет официально взноса не получается, сетуют строители.
«Часто заказчику приходится тратиться на инфраструктуру вне своего участка. И при этом он все равно платит взнос. По закону ему должны уменьшить последний, но правила о зачете в сумму взноса стоимости сетей не работают. Провести зачет практически невозможно. Приходится платить дважды», — подчеркнул партнер юридической компании КПД Консалтинг Владислав Кисиль.
Не редкость и случаи, когда чиновники меняют инфраструктурные требования на бесплатные квартиры для города в возводимых объектах. Такую дополнительную финансовую нагрузку, подтверждает адвокат, строители перекладывают на стоимость квадратных метров. Понятно, что без таких «дополнительных затрат» цены были бы ниже.
Чтобы реально удешевить квадратный метр необходимо вообще отменить паевой взнос. И строители, и юристы называют его дополнительным налогом на инвестиции. Он удорожает строительство по нескольким направлениям. Первое — сам взнос. Второе — затраты, связанные с процедурами его установления и оформления.
«Сервис по заключению договоров и расчету стоимости очень слабый. Застройщику надо ходить и кланяться чиновникам, упрашивая их ускорить процедуры или доказывая реальность тех или иных расчетов. Любые бюрократические нагрузки закладываются в цену. Ведь компания должна содержать штат сотрудников, которые оббивают пороги чиновников, а это недешевые специалисты. Нельзя сравнить оплату труда простого строителя и человека, который знает входы и выходы в чиновничьи кабинеты», — отметил Владислав Кисиль.
Если без уплаты паевого взноса никак не обойтись, то эксперты предлагают хотя бы установить контроль за рациональным использованием этих средств. «Нужно контролировать, используются ли эти деньги по назначению. Пока вывод один — они идут в общую корзину и никак не влияют на развитие инфраструктуры. Получается, что город думает не об общественном благе, а о карманах отдельных чиновников», — резюмировал юрист.
Но, хотя новый реестр и не удешевит недвижимость, он все равно может оказаться полезным гражданам, которые присматриваются к квартирам в новостройках. Покупатель, как минимум, получить возможность оценить инфраструктуру, которую обеспечит застройщик. Ресурс можно использовать параллельно с другим реестром — monitor.mkk.kga.gov.ua, где есть данные о застройщике, разработчике проекта, характеристиках объекта, разрешительной документации и, самое главное, — законности стройки.
Вита Филонич
